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蛋殼公寓杠桿游戲失控！我愛我家:蛋殼公寓還沒消息
“這是雷霆之前的瘋狂嗎？”面對蛋殼公寓(NYSE:DNK)飆升的股價走勢，部分投資者不禁感慨。
截至周三美股收盤，蛋殼公寓股價收于4.57美元，兩天累計漲幅超過230%，總市值8.36億美元。另一方面，在北京、上海、杭州等城市，蛋殼繼續(xù)被地主和佃戶捍衛(wèi)，危機難以化解。
股市的瘋狂來自蛋殼或者被接管的消息。據(jù)悉，北京有不少父母應(yīng)有關(guān)部門邀請，租公寓接管蛋殼，我愛我家(000560)也被報道為潛在的接管方。對此，我愛我家，并沒有直接否認。我只告訴第一財經(jīng)記者，目前沒有消息。
蛋殼公寓經(jīng)濟壓力大，這不是什么秘密。作為中國第一個部長級出租屋品牌，蛋殼在中國經(jīng)營著40多萬套公寓，成為今年第一只在紐約證交所上市的中國股票。而這家利用互聯(lián)網(wǎng)大舉擴張的上市公司，卻陷入了巨額虧損的“黑洞”，以至于牽連了很多主體。
“工人買房太難，租房也踩雷?！币恍┓靠透锌卣f道。因為房東沒有按時收房租，很多租客面臨停水、停電、斷網(wǎng)甚至被趕走的局面；有的蛋殼員工租了自己公司的房子，押金難退，拖欠工資；部分供應(yīng)商也拖欠。
面對質(zhì)疑，蛋殼公開聲明公司沒有破產(chǎn)，不會跑路。但是，這并不能安撫各方的焦慮。目前，大量房東想把房子從蛋殼里收回，一些受影響的租戶想收回租金，長期租賃公寓的商業(yè)模式再次受到譴責。
在重壓下，蛋殼會裂開嗎？
危機早有端倪
“現(xiàn)在蛋殼出租只能我來辦理，但是需要300塊錢的費用。”
11月19日，蛋殼公寓在官方微博上展示了一張截圖，稱有用戶反饋，有人以幫助結(jié)清退租為由，私自收取額外手續(xù)費。蛋殼公寓提醒網(wǎng)友，不要輕信以上言論。目前退租的結(jié)算已經(jīng)延遲，但所有退租手續(xù)都在有序進行。
網(wǎng)友的怒火瞬間被點燃，部分租客直言：房東上門要求解約。這是無責任取消嗎？終止后可以退款嗎，多久可以退款？更多租客表示沒有投訴，聯(lián)系不到客服，已經(jīng)退房租提現(xiàn)，錢收不回來。
對此，北京東源律師事務(wù)所合伙人律師宋麗告訴記者，租客能否繼續(xù)居住取決于與蛋殼簽訂的合同是否到期，到期前他有權(quán)繼續(xù)居住。如果房東強行驅(qū)逐，租客有權(quán)向蛋殼公寓要求損害賠償，并返還剩余租金。
把房子給蛋殼出租的房主也很慘。“疫情推遲一個月之前，租金是約定好的。下半年行情不好，減租。每月租金仍然是商定的。結(jié)果15個工作日沒收到房租，去退房也沒給違約金。如何繼續(xù)相信你？”
北京上海等地的房東都有過這種經(jīng)歷。“7月，蛋殼叫我減10%的房租。新年的時候，我還要求一個月的空置期?！币恍┓繓|告訴記者，現(xiàn)在大部分業(yè)主都同意將付款方式改為按月付款，但收款仍然遙遙無期。
市場消息還顯示，蛋殼公寓的資金問題早在6月份就開始出現(xiàn)，當時北京當局也協(xié)調(diào)了蛋殼與建行的接觸，但似乎雙方未能達成一致。
進入10月，危機氛圍日益濃厚，有消息稱“蛋殼跑了，倒閉了”；11月，蛋殼公寓北京總部遭遇維權(quán)事件，包括10起
期間，蛋殼公寓股價一路下跌，從年中的10.62美元跌至11月16日的1.37美元。蛋殼于今年1月在紐約證券交易所上市。當時，它籌集了超過1.49億美元，總市值約為27.4億美元。如今，這個品牌的出租公寓市值蒸發(fā)了近70%。
11月17日深夜，我家打算接手蛋殼的消息不脛而走，蛋殼的股價開始瘋狂上漲，以至于業(yè)內(nèi)有人認為是蛋殼主動發(fā)布消息提振股價。
杠桿游戲失控
蛋殼公寓成立才五年，上市還不到一年。
2015年1月，子午通(北京)資產(chǎn)管理有限公司注冊成立，是蛋殼公寓的經(jīng)營主體，高靜是其共同創(chuàng)始人兼CEO。在此之前，高靜為百度、糯米等多家互聯(lián)網(wǎng)公司工作。這個基因吸引了資本的注意力，為后續(xù)的擴張定下了基調(diào)。
成立一個月后，蛋殼成功租到了第一個房間。接下來的五年，大量資本涌入，蛋殼瘋狂膨脹。在美國上市前，有6輪資本進入，包括中國文化產(chǎn)業(yè)投資基金、歡樂資本、高蓉資本、春花資本等知名投資機構(gòu)，融資總額近10億美元。
在資本的幫助下，蛋殼迅速成長為自由后的長租公寓運營商。截至今年3月底，蛋殼公寓在中國共運營了41.9萬套公寓，其中超過100萬套公寓是免費的。
蛋殼本質(zhì)上是一種“二房東”業(yè)務(wù)，即公司在中間廣場，對業(yè)主的房屋進行改造、升級、統(tǒng)一運營，然后出租給租戶提供租賃后服務(wù)。在這種模式下，大量的資金會存放在房屋的收樓和裝修上。為了搶占房源，蛋殼和Freehand都非理性的提出了報價。
單靠融資和自有現(xiàn)金流已經(jīng)不能滿足蛋殼的需求，于是“租金貸款”的游戲悄然出現(xiàn)，即蛋殼讓租戶向金融機構(gòu)借款，金融機構(gòu)給蛋殼半年到一年的租金，蛋殼用這筆資金每個月或每個季度向房東支付租金，擴大業(yè)務(wù)，租戶每月償還貸款。
現(xiàn)實中，租戶大多選擇按月支付，以緩解租金壓力。問題是很多租客并不知道自己在和金融機構(gòu)簽訂貸款協(xié)議，只覺得他們蛋殼支付方式不一樣。一旦蛋殼資金破裂，房東就收不到房租，租客就面臨被驅(qū)逐的風險，但他的貸款會繼續(xù)償還。
在宋麗看來，租金貸款模式有很大的風險。一旦公司破產(chǎn)或者遇到大的經(jīng)濟困境，蛋殼錢就不會交給房東，最終會損害租客的權(quán)益。因此，立法應(yīng)加強監(jiān)督。
租客最擔心的是，如果不居住，不還貸，征信是否會受到影響。11月16日，與蛋殼合作“房租貸款”業(yè)務(wù)的衛(wèi)忠銀行表示，根據(jù)承租人與蛋殼公寓簽訂的租賃合同，承租人已與業(yè)主形成租賃關(guān)系，預(yù)付租金，享有合法居住權(quán)。
如果客戶已經(jīng)被強制遷出，可以登錄“衛(wèi)中銀行租賃消費貸款”進行登記，銀行會做出適當安排，盡可能保護客戶權(quán)益。至少到2021年3月31日，信用信息不會受到影響。
蛋殼無力自救
盡管新聞顯示蛋殼可能會被收購，但市場的擔憂并沒有得到解決。
我在輿論高度愛我家，今年的經(jīng)營情況也不好。數(shù)據(jù)顯示，今年前三季度，我愛我家實現(xiàn)營收67.51億元，同比下降22.27%；上市公司股東應(yīng)占凈利潤2.44億元，同比下降61.93%，公司市值較去年高點縮水50%。
另外，我愛我家的長租公寓品牌“翔宇”，已經(jīng)覆蓋全國15個城市。房管規(guī)模較大的城市主要集中在京津冀和長三角地區(qū)。在前半部分
“目前蛋殼肯定是在找收購，否則不會有股價反彈?！睋?jù)一些業(yè)內(nèi)人士介紹，蛋殼業(yè)務(wù)涉及大量城市和房屋，一旦接手就不容易消化。
蛋殼公寓財報顯示，2017年、2018年、2019年、2020年第一季度，公司營收分別為6.57億元、26.75億元、71.29億元、19.4億元，虧損分別為2.72億元、13.7億元、34.47億元、12.34億元。2017年至今，三年虧損63.2億元。
受疫情影響，今年租房市場低迷，蛋殼操作也不客觀。數(shù)據(jù)顯示，2020年第一季度，蛋殼公寓入住率為75.6%，比去年底下降1個百分點；同時，受品牌信任危機影響，大量租戶協(xié)商用蛋殼退房，他們的官方APP上有大量轉(zhuǎn)租房屋。
“蛋殼事件影響很大。如果一個總公司倒下了，不僅僅代表著自己，還涉及到整個社會、政策、資本、市場、人?！睆V東省住房政策研究中心首席研究員李認為。
今年，另一家母租賃企業(yè)青客也遭遇了金融危機。當時，為了保持租賃市場的穩(wěn)定，青客公寓將部分房屋轉(zhuǎn)讓給建行旗下的榮劍家園，重新簽訂租賃協(xié)議。有業(yè)內(nèi)人士認為，蛋殼完全被接管比較復(fù)雜，后續(xù)可能會參考之前的青科案例。
長租公寓渡劫
自2016年以來，長期租賃公寓行業(yè)進入快速發(fā)展時期，但仍然沒有可持續(xù)的盈利模式。今年的黑天鵝疫情讓很多長租公寓企業(yè)雪上加霜。據(jù)不完全統(tǒng)計，從2020年到8月底，中國已經(jīng)有30多家企業(yè)在危機中出租父母公寓。
主力球員脫不了干系。據(jù)業(yè)主說，我可以自由跟房東協(xié)商減租減托管費，大概10%；如果房東不同意，可以單方面選擇違約，賠償房東兩個月的房租，或者把裝修好的電器交給后者。
雖然疫情增加了企業(yè)的壓力，但也反映出長期租賃行業(yè)目前的發(fā)展和盈利模式仍然存在隱患?！伴L期租賃公寓的商業(yè)模式自然是有缺陷的，其特點是AG低，長期短付，資金短，投資長?！本﹨R智庫首席經(jīng)濟學家胡景暉認為。
在他看來，在一線城市和實力較強的二線城市，很多長期租賃企業(yè)默認年租金漲幅為兩位數(shù)，但租戶支付租金的能力有限，且存在租金上限。一旦沒有新的投資人提供資金，如果以租金貸款的方式多付租金，企業(yè)的現(xiàn)金流就容易斷裂，進而出現(xiàn)爆倉、跑路等問題。
布蘭克研究院也認為，長期租賃公寓行業(yè)本質(zhì)上是一個資本密集型行業(yè)，但該行業(yè)的凈利潤率不到5%，投資回收期通常在8年以上。這意味著一個長期租賃公寓企業(yè)的規(guī)模擴張靠自身造血難以維持，必然走向金融化。
2019年底，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等六部門聯(lián)合發(fā)文《關(guān)于整頓規(guī)范住房租賃市場秩序的意見》，明確指出“租金貸款”收入不得超過租賃企業(yè)租金收入的30%，并通過“租金貸款”手段遏制了長期租賃公寓企業(yè)的擴張。
11月17日，深圳市住建局發(fā)布《關(guān)于切實規(guī)范住房租賃企業(yè)經(jīng)營行為的緊急通知》號文件，提出了切實規(guī)范房屋租賃企業(yè)經(jīng)營行為的七項具體要求。特別強調(diào)不允許“低AG”、“長收入、短支付”，不誘導(dǎo)租戶使用“房租貸款”。
“如果首席部長出租品牌關(guān)閉，整個行業(yè)都會硬著陸，所以我們必須依靠政策來穩(wěn)定市場預(yù)期。”李告訴記者，蛋殼的問題在于它膨脹過快，杠桿過大，不能繼續(xù)認真經(jīng)營。目前，蛋殼事件已經(jīng)演變成一個公共問題。
不過，李認為，蛋殼危機的背后，并不意味著整個長期租賃行業(yè)都會出現(xiàn)問題。對于相關(guān)企業(yè)，首先要降低擴張速度，靜下心來做公寓管理。互聯(lián)網(wǎng)的“快攻”資本運營模式不適合長期出租公寓。今年受疫情影響，居民收入和入住率下降，給之前的蛋殼模式帶來很大沖擊，需要全行業(yè)反思。