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總裁又走了 留守的和盛展依然面臨資金壓力

在和盛總統(tǒng)任期內(nèi)，外國職業(yè)經(jīng)理人通常工作不到一個(gè)合同期。

出生于銀行部門的Xi容桂離開和盛創(chuàng)展，這家房地產(chǎn)企業(yè)再次進(jìn)入CEO的空窗期。

近日，和盛創(chuàng)展(00754.HK)宣布，Xi容桂辭去公司執(zhí)行董事、首席執(zhí)行官、財(cái)務(wù)委員會(huì)委員和股票期權(quán)委員會(huì)委員職務(wù)，原因是他“希望花更多時(shí)間處理個(gè)人事務(wù)”。

Xi容桂出生于銀行業(yè)，在中國銀行業(yè)擁有超過18年的管理經(jīng)驗(yàn)。曾任中國建設(shè)銀行廣東省分行副行長。2018年9月1日，加入和盛創(chuàng)展，改變職業(yè)軌跡，結(jié)束了和盛創(chuàng)展CEO 6年的窗口期。

Xi離職后，和盛創(chuàng)展的CEO再次面臨空缺。然而，與過去不同，首席執(zhí)行官的缺席并不意味著核心管理層的缺席。張帆成為了僅次于朱菊蓉的和盛創(chuàng)展的職業(yè)經(jīng)理人，并進(jìn)入了權(quán)力中心。

根據(jù)和盛展覽的公告，張帆接替Xi容桂擔(dān)任執(zhí)行董事、財(cái)務(wù)委員會(huì)委員和股票期權(quán)委員會(huì)委員。

“可能是張帆?！睋?jù)和盛創(chuàng)展內(nèi)部人士透露，張帆是接任首席執(zhí)行官最有想象力的內(nèi)部人士。

“大概率?！睆暮褪?chuàng)展目前的核心管理架構(gòu)來看，一位接近和盛創(chuàng)展的人士也表達(dá)了類似的觀點(diǎn)。然而，這僅僅停留在猜測層面，張帆能否被任命為首席執(zhí)行官仍不確定。

和Xi容桂一樣，張帆也是一名空降軍人，在和盛創(chuàng)展的三年任期內(nèi)，從項(xiàng)目子公司總監(jiān)一路晉升到集團(tuán)副總裁兼粵港澳大灣區(qū)投資發(fā)展委員會(huì)經(jīng)理。今年1月，他被任命為聯(lián)席總裁，負(fù)責(zé)和盛創(chuàng)展的整體投資和運(yùn)營管理。

從這三年的崗位變動(dòng)軌跡來看，張帆應(yīng)該是受到朱孟依和朱菊蓉的青睞。

然而，外界對張帆知之甚少，他擅長什么樣的能力，能幫助和盛創(chuàng)展實(shí)現(xiàn)什么樣的成長，還有待于進(jìn)一步揭示?！翱赡苁钦尘啊！被羝丈瓌?chuàng)展沒有公布張帆的就業(yè)經(jīng)歷。上述接近合生創(chuàng)展的人士推測，張帆不應(yīng)該像以前的CEO一樣出生在銀行部門。

據(jù)公開信息，他在和盛創(chuàng)展的兄弟公司珠江投資也有一席之地，在和盛部大本營粵港澳也有相當(dāng)?shù)馁Y源。去年10月，作為和盛創(chuàng)展集團(tuán)副總裁、珠江投資集團(tuán)粵東區(qū)域公司董事長，參與了珠江投資投資的馬沖政府、和盛創(chuàng)展、廣莞生產(chǎn)城一體化中心《戰(zhàn)略合作框架協(xié)議》。同時(shí)，作為粵港澳大灣區(qū)投資發(fā)展委員會(huì)的經(jīng)理，他在任職期間推動(dòng)了包括老項(xiàng)目在內(nèi)的許多大型項(xiàng)目。

在和盛創(chuàng)展成立的28年里，今年是發(fā)展史上特殊的一年。

年初，和盛創(chuàng)展完成新老接班，創(chuàng)始人朱孟依退休，辭去董事長職務(wù)，將接力棒交給女兒朱菊蓉。朱菊蓉掌舵后，全方位改變，改變往年低調(diào)下沉的作風(fēng)。

許多業(yè)內(nèi)人士告訴一位先生，新的主人將掌權(quán)，公司治理風(fēng)格將改變?！耙@得北京分鐘寺項(xiàng)目，就要有這方面的鋪墊和作用?！?

同時(shí)，張帆升任聯(lián)席總裁，接任Xi容桂的相關(guān)職務(wù)，并與朱菊蓉形成了老板和職業(yè)經(jīng)理人的核心管理架構(gòu)。

從銷售規(guī)模的需求來看，和盛創(chuàng)展顯然有了新的預(yù)期。作為華南五虎之一，和盛創(chuàng)展已被冷落多年。其緩慢的周轉(zhuǎn)模式使其銷售額常年徘徊在數(shù)百億的水平。根據(jù)以往的財(cái)務(wù)報(bào)告，2013年至2019年，和盛展覽的合同銷售額分別為112.67億元、53.12億元、99.87億元、80.89億元

在土地儲(chǔ)備方面，和盛創(chuàng)展一直專注于獲得老項(xiàng)目等周轉(zhuǎn)慢的項(xiàng)目，但今年已斥資230多億元拿下廊坊、昆山、京杭等7個(gè)項(xiàng)目，新增土地儲(chǔ)備88.7萬平方米。

今年上半年，公司也成為北京土地市場的明星房地產(chǎn)企業(yè)。和盛創(chuàng)展以180億元拿下北京豐臺(tái)分廟三處宅基地，拿地后大力招人，開工建設(shè)，推動(dòng)項(xiàng)目發(fā)展。這與之前的風(fēng)格大相徑庭，讓市場側(cè)目。

業(yè)務(wù)方面，多元化的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)已經(jīng)全面鋪開。今年6月30日，和盛創(chuàng)展正式將股權(quán)投資業(yè)務(wù)納入主營業(yè)務(wù)。這項(xiàng)業(yè)務(wù)包括一級市場的私募股權(quán)投資和二級市場的股權(quán)投資。未來戰(zhàn)略的重要投資目標(biāo)是高科技和醫(yī)療技術(shù)股權(quán)投資。

次年7月，和盛創(chuàng)展以其子公司和盛資本國際為標(biāo)的，參與開曼公司科亞科技有限公司的增資，以6億美元(約合42億元人民幣)認(rèn)購6400萬股，獲得科亞7.4%的股權(quán)。根據(jù)科亞科技有限公司在其公告中的描述，這家公司應(yīng)該是中國平安旗下的賽安迪科技，主營業(yè)務(wù)是平安智慧城。

同樣在7月，和盛創(chuàng)展獲得惠州智能健康產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目，這也是一個(gè)大項(xiàng)目，聲稱投資300億元。

扔下真金白銀，進(jìn)行大規(guī)模股權(quán)投資和土地收購后，和盛創(chuàng)展的財(cái)務(wù)壓力明顯加大。

一方面，由于資金壓力，在分廟項(xiàng)目層面，和盛創(chuàng)展引進(jìn)了世茂和部分保險(xiǎn)資金。

另一方面，在集團(tuán)層面，整體負(fù)債上升，負(fù)債率大幅上升。財(cái)務(wù)報(bào)告顯示，截至今年上半年，其總資產(chǎn)和總負(fù)債分別為2479.7億港元和1700億港元，較2019年底分別增長21%和32%。

總資產(chǎn)的增加主要是由于發(fā)展中及已落成待售物業(yè)的增加，而總負(fù)債的增加主要是由于借貸的增加。

截至上半年，和盛創(chuàng)展銀行及金融機(jī)構(gòu)借款總額為733.48億港元，較2019年末增長42%；負(fù)債率提高26個(gè)百分點(diǎn)，達(dá)到92%；其現(xiàn)金和銀行存款總額僅為172.16億港元。

負(fù)債大幅增加后，上半年和盛創(chuàng)展資本化前的利息支出總額增加38%，達(dá)到28.15億港元。

今年，監(jiān)管部門提出了審慎的房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理政策“三條紅線”，具體為：不含預(yù)付款后的資產(chǎn)負(fù)債率大于70%；凈負(fù)債率大于100%；現(xiàn)金負(fù)債率不到一倍。監(jiān)管部門根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)“踩線”情況，將房地產(chǎn)企業(yè)分為“紅、橙、黃、綠”四個(gè)等級，實(shí)行差異化債務(wù)規(guī)模管理。

面對新的金融監(jiān)管政策，和盛創(chuàng)新站必須把握資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)和規(guī)模的均衡發(fā)展。