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北京產(chǎn)權(quán)房?jī)商?市區(qū)太火爆 郊區(qū)賣不出去

北京共享產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目金晶陽(yáng)光售樓處。下午6點(diǎn)，有買家在看房子。陸曉曉

最近，北京的共享產(chǎn)權(quán)房迎來(lái)了一個(gè)市場(chǎng)進(jìn)入的小高峰。根據(jù)北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)提供的數(shù)據(jù)，截至10月底，北京共有25個(gè)共有產(chǎn)權(quán)住房項(xiàng)目，10月份只有9個(gè)項(xiàng)目進(jìn)入市場(chǎng)。但相對(duì)于郊區(qū)而言，市區(qū)的共有產(chǎn)權(quán)房購(gòu)買呈現(xiàn)出雙重趨勢(shì)，市區(qū)過于火爆，無(wú)法在郊區(qū)銷售。

共有產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目熱度差距大

近日，豐臺(tái)區(qū)金晶陽(yáng)光項(xiàng)目開始采購(gòu)。由于位置優(yōu)越，是位于五環(huán)路唯一的共有房產(chǎn)。售價(jià)3.8萬(wàn)元/平米，遠(yuǎn)低于周邊5萬(wàn)多元的單價(jià)，吸引了眾多買家前來(lái)購(gòu)買。雖然報(bào)名沒有結(jié)束，抽獎(jiǎng)也沒有進(jìn)行，但是可以預(yù)測(cè)這個(gè)項(xiàng)目的人氣。

10月31日《華夏時(shí)報(bào)》，記者在現(xiàn)場(chǎng)看到，看房的人很多，下午6點(diǎn)有十幾組客戶在看房。金豪陽(yáng)光地產(chǎn)顧問說：“這是我們開售樓處和樣板房的第一天。我們每天接待400多組顧客。一對(duì)一接待簡(jiǎn)直太忙了。我和同事只能負(fù)責(zé)一個(gè)區(qū)域。解釋一下，我們一起聽，我的聲音啞了?！敝劣谖I家的因素，上述物業(yè)顧問表示：“我們是五環(huán)以內(nèi)的項(xiàng)目，周邊價(jià)格一般在5萬(wàn)以上。我們的產(chǎn)品質(zhì)量、位置、周邊設(shè)施、環(huán)境資源都沒有輸給商品房?！?

一位現(xiàn)場(chǎng)買家告訴《華夏時(shí)報(bào)》記者：“我們單位就在項(xiàng)目附近，我們關(guān)注這個(gè)項(xiàng)目很久了。聽說我們開了售樓處，來(lái)看的。我們已經(jīng)在線注冊(cè)了。這棟房子的價(jià)格比周圍地區(qū)低得多。因?yàn)槭亲宰。圆豢紤]升值和升值的因素。想選一套88平米的三居室，以后可以帶孩子住。如果我選的話，以后上班就方便多了?！?

與郊區(qū)相比，市區(qū)購(gòu)買共有產(chǎn)權(quán)房明顯是一個(gè)雙日。最近北京市場(chǎng)上有很多郊區(qū)的共有房產(chǎn)。近日，順義區(qū)的頭溝諾德彩園項(xiàng)目和藍(lán)晶嘉園項(xiàng)目，第一次還沒賣出去一大半，都開始了第二次購(gòu)買。諾德彩園936套房還剩572套房，藍(lán)晶嘉園1400套房，還剩863套房。兩人都在二次購(gòu)買時(shí)放寬了購(gòu)買范圍，從單區(qū)購(gòu)買擴(kuò)大到城市六區(qū)家庭配售。

首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)教授、北京市房地產(chǎn)法學(xué)會(huì)副書記趙秀池在接受《華夏時(shí)報(bào)》記者采訪時(shí)表示，市場(chǎng)冷熱不均主要是區(qū)位和配套問題。熱的地區(qū)在城市的六個(gè)區(qū)，冷的地方在郊區(qū)。相比之下，郊區(qū)的配套、教育、醫(yī)療、工業(yè)可能都比較差。另外，項(xiàng)目本身的共有產(chǎn)權(quán)房的產(chǎn)權(quán)，轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)是封閉循環(huán)的，沒有招商引資的吸引力，確實(shí)限制了一些需求，這就決定了購(gòu)房者只能自住，只能按需購(gòu)買，滿足需求愿意購(gòu)買的人很少。

諸葛房搜數(shù)據(jù)研究中心分析師王小妮告訴《華夏時(shí)報(bào)》記者，不同的市場(chǎng)人氣是由項(xiàng)目的區(qū)位因素決定的。位置比較好的項(xiàng)目會(huì)比較受歡迎，位置比較差的項(xiàng)目廢棄率會(huì)比較高。金晶陽(yáng)光項(xiàng)目，位于豐臺(tái)區(qū)，是五環(huán)內(nèi)唯一的共有產(chǎn)權(quán)房，位置優(yōu)越，北京五環(huán)內(nèi)新房不多，所以比較受歡迎。順義區(qū)頭溝諾德菜苑項(xiàng)目和藍(lán)晶嘉園項(xiàng)目位于五環(huán)路外，且該區(qū)域不是主城，棄用率較高。但是，總體來(lái)說，北京的熱點(diǎn)項(xiàng)目不多，價(jià)格低也不夠t

根據(jù)王小妮的分析，首先，常見的產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目一般位于五環(huán)路以外，大部分位于六環(huán)路以外。而且房子比較小，以兩棟為主，產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重。其次，從買家偏好來(lái)看，由于位置原因，新房單價(jià)較低，買家偏好三室。產(chǎn)品的特點(diǎn)與買家的需求不匹配。雖然共有房產(chǎn)價(jià)格較低，但購(gòu)房者不能擁有全部產(chǎn)權(quán)，5年內(nèi)不能轉(zhuǎn)讓。一般地段的共有產(chǎn)權(quán)房接受度不高。

京城共有產(chǎn)權(quán)房供地明顯減少

今年，北京土地市場(chǎng)上共有產(chǎn)權(quán)的土地?cái)?shù)量大幅下降。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2020年北京市出售的住宅用地有30多處，其中只有3處為共有產(chǎn)權(quán)房，1處共有產(chǎn)權(quán)地由企業(yè)通過招標(biāo)方式取得。競(jìng)爭(zhēng)有限的有6塊，其余為無(wú)限塊。

不僅公開出售的共有產(chǎn)權(quán)土地不多，北京市順義區(qū)也暫停了共有產(chǎn)權(quán)土地的供應(yīng)。今年6月，順義區(qū)明確表示，現(xiàn)有的共有產(chǎn)權(quán)住房項(xiàng)目基本可以滿足購(gòu)買家庭的需求，2020年暫不供應(yīng)共有產(chǎn)權(quán)住房用地。截至公告日，順義區(qū)剩余住房1395套，于波雅園項(xiàng)目剩余住房384套，蘭苑項(xiàng)目剩余住房157套，正在進(jìn)行第二次購(gòu)買。

土地供應(yīng)逐漸減少，是否意味著共有產(chǎn)權(quán)房將逐漸退出市場(chǎng)？根據(jù)趙秀池的分析，在“無(wú)房可炒”的情況下，公租房短期內(nèi)不太可能退出市場(chǎng)。官方的土地出讓會(huì)有一個(gè)大的規(guī)劃，比如十三五規(guī)劃會(huì)有一個(gè)總體布局，但是要看五年的總供應(yīng)量。政府可能會(huì)調(diào)整土地供應(yīng)的節(jié)奏。以前土地供應(yīng)多，后續(xù)會(huì)減少。比如順義區(qū)，如果房子大量過剩，政府會(huì)根據(jù)需求情況調(diào)整土地供應(yīng)數(shù)量。

王小妮表示，2020年，北京的有限土地和共有產(chǎn)權(quán)地塊將減少，主要是因?yàn)榍皟赡暧邢尥恋氐募泄?yīng)。目前有限競(jìng)爭(zhēng)房庫(kù)存相對(duì)較高，而產(chǎn)品同質(zhì)化和相對(duì)偏區(qū)位導(dǎo)致去化工緩慢，所以今年的競(jìng)爭(zhēng)性地價(jià)和有限價(jià)格地塊會(huì)減少。共有財(cái)產(chǎn)的減少并不意味著它會(huì)淡出市場(chǎng)?！笆奈濉庇?jì)劃明確提出增加保障性住房供應(yīng)。共享產(chǎn)權(quán)住房和公共租賃住房仍將是未來(lái)政府保障性住房的主要形式，但產(chǎn)品預(yù)計(jì)將相應(yīng)調(diào)整。

主編：張北主編：張玉寧