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監(jiān)管當局“三條紅線”過后 他們將亮劍 為銀行相關住房貸款設定“安全線”

過去，“小銀行”通過更“靈活”的個人住房貸款政策擴大這部分業(yè)務的空間將受到限制，個人住房貸款的利率和資格管理將更加嚴格。

沿著“三條紅線”，監(jiān)管部門為房地產(chǎn)基金的監(jiān)管“亮劍”。12月31日，中國人民銀行、中國銀行保險監(jiān)督管理委員會發(fā)布《關于建立銀行業(yè)金融機構房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》 ("《通知》 ")，自2021年1月1日起施行。根據(jù)《通知》建立銀行業(yè)金融機構房地產(chǎn)貸款集中度管理制度，將房地產(chǎn)貸款余額比例和個人住房貸款余額比例上限設置為五個檔次。超過上限的機構設置有過渡期，建立地區(qū)差異調(diào)整機制。

業(yè)內(nèi)人士認為，央行發(fā)布的限制資本方房地產(chǎn)信貸額度的新規(guī)定，是房地產(chǎn)市場長效機制的手段之一。預計從明年開始，銀行業(yè)住房相關貸款增速將放緩。

防范金融風險，建立房地產(chǎn)貸款集中度管理制度

根據(jù)《通知》號文件，為增強銀行業(yè)金融機構抵御房地產(chǎn)市場波動的能力，防范房地產(chǎn)貸款過度集中于金融體系引發(fā)的潛在系統(tǒng)性金融風險，提高銀行業(yè)金融機構的穩(wěn)定性，中國人民銀行、中國保監(jiān)會決定建立銀行業(yè)金融機構房地產(chǎn)貸款集中管理制度。

《通知》指出，房地產(chǎn)貸款集中管理是指銀行業(yè)金融機構(不含海外分行)房地產(chǎn)貸款余額與本機構人民幣貸款余額的比例(簡稱“房地產(chǎn)貸款比例”)，以及本機構個人住房貸款余額與人民幣貸款余額的比例(簡稱“個人住房貸款比例”)應符合中國人民銀行和銀監(jiān)會確定的管理要求， 即不超過中國人民銀行和銀監(jiān)會確定的房地產(chǎn)貸款比例和個人住房貸款比例的上限

那么，為什么要建立房地產(chǎn)貸款集中管理制度呢？

在回答記者提問時，中國人民銀行和銀監(jiān)會表示，根據(jù)黨中央、國務院關于進一步落實房地產(chǎn)長效機制、實行房地產(chǎn)金融審慎管理制度的要求，中國人民銀行和銀監(jiān)會根據(jù)國際經(jīng)驗和中國國情，研究制定了房地產(chǎn)貸款集中管理制度， 從而提高金融體系的彈性和穩(wěn)定性，促進房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展。 同時，推進金融供給側結構改革，強化銀行業(yè)金融機構內(nèi)部約束，優(yōu)化信貸結構，支持制造業(yè)、科技等經(jīng)濟社會發(fā)展重點領域和小微、農(nóng)業(yè)、農(nóng)村、農(nóng)民等薄弱環(huán)節(jié)融資，促進金融、房地產(chǎn)、實體經(jīng)濟均衡發(fā)展。

殼牌研究院首席市場分析師徐小樂表示，央行發(fā)布的新規(guī)定是從資金方面限制房地產(chǎn)信貸額度，這是房地產(chǎn)市場長效機制的手段之一。主要目的是降低和防范房地產(chǎn)金融風險，促進房地產(chǎn)、金融和實體經(jīng)濟的均衡發(fā)展。就原因而言，過去房地產(chǎn)參與金融信貸的比例相對較高，不僅增加了企業(yè)和居民的杠桿水平，也擠壓了社會信貸資源，不利于國內(nèi)流通建設。

殼牌研究院高級分析師潘浩表示，“三條紅線”是對房地產(chǎn)資金需求方的管理，“房貸相關貸款”的集中管理體系是對資金供應方的收緊。

分五檔設置涉房貸款占比上限，個貸占比最高不超32.5%

值得注意的是

根據(jù)《通知》，中國人民銀行和中國保監(jiān)會根據(jù)銀行業(yè)金融機構的資產(chǎn)規(guī)模和機構類型對房地產(chǎn)貸款集中度進行管理，綜合考慮銀行業(yè)金融機構的規(guī)模發(fā)展和房地產(chǎn)系統(tǒng)性金融風險表現(xiàn)等因素，適時調(diào)整相關指標的適用機構范圍、分類設置、管理要求和統(tǒng)計口徑。

央行新政分為五個檔次，設定了兩個上限：房地產(chǎn)貸款余額比例和個人住房貸款余額比例。

其中，房地產(chǎn)貸款和個人住房貸款五個檔次的余額有兩個上限。一級是中國大型銀行，包括中國工商銀行、中國建設銀行、中國農(nóng)業(yè)銀行、中國銀行、中國開發(fā)銀行、交通銀行、中國郵政儲蓄銀行。房地產(chǎn)貸款和個人住房貸款的上限分別為40%和32.5%；第二檔是中資中型銀行，包括招商銀行、農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行、浦發(fā)銀行、中信銀行、興業(yè)銀行等。房地產(chǎn)貸款占比上限27.5%，個人住房貸款占比上限20%；第三檔是中資小銀行和非縣域農(nóng)村合作機構，房地產(chǎn)貸款占22.5%，個人住房貸款占17.5%；第四檔是縣級農(nóng)村合作機構，房地產(chǎn)貸款占上限17.5%，個人住房貸款占上限12.5%；第五檔是村鎮(zhèn)銀行，房地產(chǎn)貸款占12.5%，個人住房貸款占7.5%。

超過管理要求且超過2個百分點的，業(yè)務調(diào)整過渡期為《通知》實施之日起2年；超過2個百分點以上的，業(yè)務調(diào)整過渡期為《通知》實施之日起4年。

對于目前超出管理要求的銀行業(yè)金融機構，《通知》要求建立過渡性業(yè)務調(diào)整計劃。其中，適用一、二級房地產(chǎn)貸款集中管理要求的銀行業(yè)金融機構將在《通知》實施之日起一個月內(nèi)向中國人民銀行和銀監(jiān)會提交調(diào)整方案，并按季度報告實施情況。對于符合三、四、五級房地產(chǎn)貸款集中管理要求的銀行業(yè)金融機構，調(diào)整方案應在《通知》實施之日起一個月內(nèi)報送中國人民銀行當?shù)胤种C構和中國保監(jiān)會派出機構，并按季度報告實施情況。

徐小樂表示，從銀行分類比例來看，規(guī)模越小，房地產(chǎn)貸款比例上限越低，對于大銀行來說相對寬松。潘浩指出，在過去，“小銀行”通過更“靈活”的個人住房貸款政策擴大這部分業(yè)務的空間將是有限的，對個人住房貸款利率和資格的管理將更加嚴格。

業(yè)內(nèi)：未來銀行中涉房貸款的擴張速度或將放緩

央行建立房地產(chǎn)貸款集中度管理制度，設定住房相關貸款余額上限，會對銀行業(yè)金融機構和房地產(chǎn)市場產(chǎn)生怎樣的影響？

對此，中國人民銀行和中國保監(jiān)會表示，建立房地產(chǎn)貸款集中管理制度，有利于市場參與者形成穩(wěn)定的政策預期，有利于房地產(chǎn)市場穩(wěn)定、健康、可持續(xù)發(fā)展。

徐小樂表示，央行新政策不會對短期市場造成太大影響。第一，設定的配額比例與今年的情況基本一致。數(shù)據(jù)顯示，截至今年第三季度末，商業(yè)房地產(chǎn)貸款余額占金融機構各類貸款余額的28.8%，個人住房貸款余額占金融機構各類貸款余額的19.8%，平均水平低于管理目標限額。二是在年末根據(jù)銀行實際情況設定過渡期。管理要求越高

針對個別銀行機構，智信投資研究院高級研究員馬宏表示，大部分大中型銀行的指標相對健康，但部分大中型銀行在個別指標上“踩線”，而中小城市商業(yè)銀行可能需要在住房貸款業(yè)務上進行更多調(diào)整。具體來說，根據(jù)2020年上半年的財務報告，建行和郵政儲蓄銀行在大銀行的個人信貸余額占比超過32.5%，分別為34.4%和33.6%，但兩大銀行的整體住房相關貸款低于40%。中型銀行中，招商銀行個人貸款占比24.7%，房地產(chǎn)貸款占比33.2%，均超過“紅線”。在中小城市商業(yè)銀行中，有相當比例的銀行指標超過“紅線”，如廈門銀行、齊魯銀行等。

“可以預見，從2021年開始，銀行業(yè)的住房貸款擴張速度很可能會放緩?？紤]到貸款質(zhì)量(不良率)，相對于個人住房貸款，房地產(chǎn)開發(fā)商的貸款會下降。比例可能更多，對穩(wěn)定住房金融長期風險會起到重要作用。”馬紅說。

馬宏還表示，從趨勢來看，未來出租房屋貸款業(yè)務很可能會增加。《通知》指出，為了支持住房租賃市場的蓬勃發(fā)展，與住房租賃相關的貸款暫不計入房地產(chǎn)貸款比例。

新京報記者段文平