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被封殺的“深房”炒房模式:鼓吹“以貸養(yǎng)貸”、“買房致富” 其實(shí)風(fēng)險(xiǎn)巨大

“外國(guó)炒房團(tuán)”并不陌生。他們?cè)?jīng)是揮金如土、敏銳而聰明的投資者。

但是最近一批沒去過深圳，沒有首付能力，沒有投資經(jīng)驗(yàn)，沒有風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)的外國(guó)人被鼓勵(lì)來深圳買房投資。以擁有140多萬粉絲的新浪微博《房地產(chǎn)V》和《深房論》為代表，在“深圳房?jī)r(jià)總會(huì)漲”和“以貸養(yǎng)貸”實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)自由的言論下，部分國(guó)外網(wǎng)友試圖借首付、高杠桿、不計(jì)成本，甚至“持有”、“假結(jié)婚”在深圳買房。

新浪微博“深房論”截圖。

在媒體報(bào)道“深房管理”成員“蟹姐”來深圳買房遭受巨額損失后，《南方日?qǐng)?bào)》記者發(fā)現(xiàn)，“深房管理”帶領(lǐng)“搖籃會(huì)員”借錢炒房，甚至提供結(jié)算、墊資、代理、商業(yè)貸款等一整套“炒房”服務(wù)。

然而，深圳最近加緊出臺(tái)精確調(diào)控政策，阻止外國(guó)游客來深圳炒房。這包括：“715新政”；嚴(yán)格審查購(gòu)房人資質(zhì)等手段，嚴(yán)厲打擊“代持”、“假結(jié)婚”等炒房行為。這就使得“深房論”所倡導(dǎo)的“信用卡大額套現(xiàn)”、“商業(yè)貸款買房”、“假結(jié)婚”等方法沒有了操作空間。

新榮(全國(guó))房地產(chǎn)律師團(tuán)隊(duì)首席律師張懋镕指出，這種人為條件規(guī)避樓市“限購(gòu)令”和“限貸令”，交易徘徊在樓市政策邊緣，隱患巨大，容易引發(fā)相關(guān)糾紛。也有律師表示，“深房管理”無視深圳法律法規(guī)，其核心是利用樓市政策的漏洞，鼓勵(lì)外國(guó)人在深圳買房。

“沈”自我介紹到：“我30歲就借了5萬塊錢開始投資房地產(chǎn)，至今沒有虧過錢。這幾乎是投資領(lǐng)域的奇跡。35歲，有20多處房產(chǎn)。財(cái)務(wù)自由后，做了4年退休老人，在家做飯做家務(wù)。我可以保證，所有會(huì)員都會(huì)買包包，少走彎路，任何問題我都會(huì)盡力解決?！薄?

“深房論”自我介紹截圖。

關(guān)于炒房和“賺錢”的推廣，“沈”在接受南方日?qǐng)?bào)采訪時(shí)說，“我沒有給他們所謂的方法，但政策要求我按照他的方法去做。沒有突破限購(gòu)，突破貸款限制這種事，我也沒什么本事。我確定深圳沒有炒房。我覺得北上廣沒有炒房?！?

指引外地客，零收入月供8萬來深買房

“對(duì)方不看房，不談價(jià)格，直接簽約，最后拿鑰匙看房?！?020年上半年，深圳市民焦先生在龍華市洪山區(qū)出售其房產(chǎn)時(shí)遇到了一位“陌生”買家。后來他才知道，買家是“深房論”的“搖籃成員”。

“‘搖籃會(huì)員’是會(huì)員實(shí)用操作指南。任何關(guān)于投資的問題都會(huì)給出明確的答案，包括買套餐賺房產(chǎn)?！毙吕宋⒉┩瞥觥吧昀罘拧薄?

買家是一位40歲的山東女性，之前從未去過深圳，只是在“深房管”的游說下，從老家來到龍華買房?！八龥]有首付，沒有固定收入，也沒有買房的資格。一開始她說是弟弟簽的合同。事后才知道‘小弟’只是持有者。焦說，她唯一的要求是轉(zhuǎn)賬推遲一段時(shí)間，因?yàn)樗摹暗艿堋?持有者)需要時(shí)間開立一個(gè)深圳賬戶。

更讓焦老師吃驚的是，買家集中了全家人的心血，補(bǔ)齊了這次購(gòu)房款50萬，首付180萬是“深房管理”出資的?！八馁Y金成本很高，民間借貸資金的一般利息每天都是‘5’6。她用700萬買了我的房子，首付210萬占30%，其他稅費(fèi)230萬。借了180萬的過橋資金作為首付，加上銀行貸款的月供，她的月供大概是8萬。

買家還告訴焦，除了在龍華洪山買房，她還找人在前海買房。買方也多次在焦面前表示不滿，稱“深度房管”涉及從結(jié)算到貸款到交易的“多吃魚”(多次指不同環(huán)節(jié)收費(fèi))。

買家為什么敢“透支”在深圳買房？焦老師告訴《南方日?qǐng)?bào)》記者，“深房管理”提供了一套完整的操作方案，包括在全款購(gòu)房并過戶后立即辦理“商業(yè)貸款”。

另有知情人透露，因?yàn)椤吧罘坷怼笔稚系摹按秩恕贝蠖噘I過房有貸款記錄，辦理“經(jīng)營(yíng)貸”的好處是利息更低、還可以避開深圳樓市政策中的“認(rèn)房認(rèn)貸”，實(shí)現(xiàn)三成首付；深房理還承諾，解決月供還可以用“裝修貸”等消費(fèi)類貸款。

“他們的夢(mèng)想不是房?jī)r(jià)一年漲10%，而是漲50%。按照’深房理’的邏輯，房?jī)r(jià)一定要暴漲，否則會(huì)虧本?！苯瓜壬f，而就在這位買家買房的那段時(shí)間（2020年4月），深圳銀行開始嚴(yán)查經(jīng)營(yíng)貸，要求房產(chǎn)證在手半年以上才能辦理經(jīng)營(yíng)貸款。這意味著，這位買家將至少背負(fù)6個(gè)月、每月還款近8萬元的月供。

然而，這一買家并非孤例。焦先生說，自己在與這位買家辦理房產(chǎn)過戶時(shí)，又遇上“深房理”的另外2名“搖籃會(huì)員”在辦理房產(chǎn)過戶。

“看到’深房理’長(zhǎng)年霸居榜首，特別好奇，想看看是何方神圣。”一網(wǎng)友在視頻中自述認(rèn)識(shí)“深房理”的過程和買房經(jīng)歷，“理總說在深圳買房包賺，每年10%-15%的漲幅”。該男子表示，開始不相信“深房理”所說，后經(jīng)深入了解后發(fā)現(xiàn)深圳是一個(gè)非常特殊且優(yōu)秀的城市，“我現(xiàn)在已經(jīng)是深戶深房”。這條視頻發(fā)布在“深房理”的新浪微博。

南方日?qǐng)?bào)記者留意到，類似自述通過認(rèn)識(shí)深房理而“買房致富”的視頻多達(dá)145條。

“搖籃會(huì)員”自述“買房致富”截圖。

不過，“包賺房產(chǎn)”實(shí)際是建立在高風(fēng)險(xiǎn)之上。

聽信“指引”，深圳買房虧損200萬

不過，“包賺房產(chǎn)”背后隱藏的“成本”和高風(fēng)險(xiǎn)卻也要有購(gòu)房者來買單。

“房產(chǎn)知識(shí)這塊’深房理’算新浪微博頭部’大V’吧”，來自蘇州的“蟹姐姐”正是上述投資失敗的深房理“搖籃會(huì)員”之一。她告訴南方日?qǐng)?bào)記者，2019年9月通過新浪微博關(guān)注到“大V”“深房理”，聽信其關(guān)于買房至富的言論，后加入深房理“搖籃計(jì)劃”，先后交納了2980元、9800元的會(huì)費(fèi)，成為新浪微博的“V+會(huì)員”、“深房理”的“搖籃會(huì)員”。

正式按照“深房理”的操作指引，“蟹姐姐”將與其中一名“搖籃會(huì)員”“結(jié)婚”獲得購(gòu)房資格；再以三成自有資金，加上從墊資公司借到七成的房款，全款購(gòu)入房產(chǎn)，再與銀行辦理經(jīng)營(yíng)貸（約房產(chǎn)總價(jià)款七成），用貸款還清墊資公司借款，實(shí)現(xiàn)三成首付；后再辦理其他消費(fèi)類貸款用于月供；最近與該名“搖籃會(huì)員”“離婚”，將房產(chǎn)更名至自己名下。

2020年3月10日，根據(jù)“深房理”的安排，“蟹姐姐”以728萬購(gòu)入前海一處房產(chǎn)。按“深房理”提出的“必須選擇會(huì)員操作業(yè)務(wù)”的要求，“蟹姐姐”選擇了“深房理”推薦的墊資公司做融資，“大多數(shù)會(huì)員在做，應(yīng)該更讓人放心吧”。

令“蟹姐姐”意外的是，墊資公司首先出問題，其先是承諾出借房款七成的資金，后續(xù)多次減少承諾額度。在不斷提高對(duì)“蟹姐姐”自有資金的要求。

“當(dāng)我按照深房理的要求借了所有的錢來找他們做經(jīng)營(yíng)貸時(shí)，首付款卻從三成218萬增加至四成292萬，多了74萬；貸款額度則從承諾的七成510萬，經(jīng)多次減額至430萬”。“蟹姐姐”表示，“本來三成首付的200多萬已經(jīng)想盡了辦法四處求人，找遍親朋好友，多出的資金讓她難上加難”。最終，“蟹姐姐”湊齊首付款292萬，加上小額貸款公司墊資的436萬，成功購(gòu)入該套總價(jià)728萬的前海房產(chǎn)。

而后，經(jīng)營(yíng)貸環(huán)節(jié)又出了問題。“‘深房理’不但不及時(shí)辦理經(jīng)營(yíng)抵押貸款，還不斷提升墊資利息，從’萬八’每天提至’千一’每天。“蟹姐姐”說。據(jù)此匡算，按436萬墊資款計(jì)算，月還利息約10萬；提到“千一”后，月還利息約13萬。

此外，還有“砍頭息”，即墊資公司從出借資金中直接扣除應(yīng)還利息，“砍頭息”的歸還方式是按天計(jì)算歸還利息總額，天數(shù)越長(zhǎng)總額越大。

在墊資利息上漲后，“深房理”推薦的墊資公司開始討還“砍頭息”，一次性支付的天數(shù)由15天提至25天。利息與時(shí)長(zhǎng)的調(diào)整疊加后，“蟹姐姐”面臨歸還的資金也大幅增加，從5萬漲至10.9萬。與此同時(shí)，包括社保等業(yè)務(wù)的辦理費(fèi)用也一再漲價(jià)，還拖延注冊(cè)用于辦理經(jīng)營(yíng)貸款的公司等。

購(gòu)房1個(gè)多月后，因經(jīng)營(yíng)貸一直沒有辦下來，“深房理”提出“轉(zhuǎn)貸”，“換一家墊資公司利息更低一點(diǎn)”。不過，留給“蟹姐姐”的又一個(gè)問題是，新的墊資公司僅能借出430萬，較上一家的436萬少6萬。這讓“蟹姐姐”“山窮山盡”。

最后，墊資公司以“蟹姐姐”無法還款為由，請(qǐng)求法院查封所購(gòu)房產(chǎn)。就此，其所購(gòu)房產(chǎn)于2020年12月2日以660萬元的底價(jià)被拍賣出售。而有業(yè)內(nèi)人士估算，此次購(gòu)房中，“蟹姐姐”帳面虧損68萬元，實(shí)際虧損則超過200萬元。

“深房理”在微博對(duì)“蟹姐姐”房產(chǎn)拍賣表態(tài)。

“深房理”在其微博回應(yīng)稱，“此次銀行貸款規(guī)則變動(dòng)，造成的個(gè)別問題，已經(jīng)全部妥善解決。Ｘ女士如果愿意正常操作的話，現(xiàn)在早已經(jīng)舒舒服服的在家里等著房產(chǎn)升值了，她連我都要惡意捏造事實(shí)，惡意重傷，實(shí)在很無奈?？梢载?fù)責(zé)任的說，在所有會(huì)員中只要是買了房的，所有人的房產(chǎn)都有升值，包括Ｘ女士……我的存在，是一直在兢兢業(yè)業(yè)幫所有會(huì)員們解決問題，這也是我存在的必要性。那些惡意揣測(cè)的謠言到此為止吧！”

販賣焦慮:“深圳房?jī)r(jià)永遠(yuǎn)上漲”

“我承認(rèn)，前期是自己的無知和貪心使然，但人性都是這樣的，還有很多待宰的羔羊已進(jìn)入深房理的埋伏圈”。蟹姐姐說，“因此，我就像其他來自全國(guó)各地的單身婦女和剛工作的大學(xué)生一樣，在深圳舉目無親且不懂深圳房地產(chǎn)投資的情況下，在他的一系列虛假宣傳、承諾下，以貸養(yǎng)貸，實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)自由，走上深房理精心設(shè)計(jì)的套路。等待他們的將是空白合同、強(qiáng)制公證、強(qiáng)制抵押、高利貸、砍頭息、不斷轉(zhuǎn)貸平帳，直到他們像我一樣被榨干，資金斷裂?！?/p>

由知情人展示的“深房理”在2020年2月發(fā)布的微信朋友圈顯示，“重點(diǎn):今年不只是把所有錢用來買房，而是要把所有能稿到的錢用來做首付款！”

據(jù)焦先生的觀察，“’深房理’’洗腦’最厲害的地方在于，給他的會(huì)員灌輸了’深圳房?jī)r(jià)永遠(yuǎn)上漲’的觀念。我知道的兩位買家，都是為在深圳買房跟家里鬧得不可開交。因?yàn)檫@個(gè)模式經(jīng)不起任何風(fēng)險(xiǎn)”。焦先生表示，“’深房理’的’搖籃會(huì)員’大部分為中年婦女，40歲以上，本人基本沒有收入，這類人渴望成功，容易被’洗腦’”。

新浪微博上，“深房理”對(duì)于“搖籃會(huì)員”承諾包括:幫助會(huì)員獲得購(gòu)房資格；完成房屋貸款到過戶的一系列操作，全程把控風(fēng)險(xiǎn)；會(huì)員只需有三成資金，可以幫助會(huì)員從銀行獲得七成經(jīng)營(yíng)貸；四是假如會(huì)員不想持有房產(chǎn)，“深房理”將全款購(gòu)入，不造成會(huì)員損失。

值得留意的是，雖然“深房理”一再?gòu)?qiáng)調(diào)“搖籃會(huì)員”只需自備三成首付，事實(shí)上，包括焦先生的買家、“蟹姐姐”的案例等已經(jīng)表明，一些外地客在深房理的指導(dǎo)下，其三成首付甚至都是拼湊的，這進(jìn)一步提升了購(gòu)買人的風(fēng)險(xiǎn)；況且，一旦參與其中就會(huì)發(fā)現(xiàn)，實(shí)際并非如此簡(jiǎn)單。

“借款60萬，收6萬（10%）的費(fèi)用，這也太貴了吧”，陳女士就是參與“深房理”的購(gòu)房計(jì)劃時(shí)意識(shí)到其中異常，“當(dāng)時(shí)我就發(fā)現(xiàn)他們團(tuán)隊(duì)收費(fèi)很不合理，買房致富的發(fā)燒熱就冷卻了下來”。當(dāng)她提醒其他“搖籃會(huì)員”費(fèi)用太貴時(shí)卻遭到反駁，“都是’深房理’推薦的人，大家都放心”。

對(duì)于一些被成功“洗腦”的會(huì)員，2019年接觸“深房理”的來自北京的劉女士則說，“跟我當(dāng)時(shí)的狀態(tài)很像，真的是這么想的:錯(cuò)過這一波，可能就要少賺幾十萬上百萬。新浪微博上粉絲回復(fù)很狂熱，這些大部分是真實(shí)的，因?yàn)槲耶?dāng)時(shí)也那樣留言過。”

“深房理”新浪微博粉絲回復(fù)截圖。

劉女士表示，“‘深房理’知道別人需要什么，在被販賣焦慮了之后就會(huì)相信他說的，他將自己包裝成憨憨的人設(shè)，是個(gè)大圣人，非常有錢財(cái)務(wù)自由，什么欲望需求都沒有了，現(xiàn)在只想普渡眾生，就想幫助你們，想用自己的知識(shí)照亮你未來的人生”。

“‘深房理’總是講’別為難人家，善良比聰明更重要。別人對(duì)我不好也沒有關(guān)系，我們就要做一個(gè)好人，我可以吃虧，沒有關(guān)系’。他把自己包裝成無欲無求，不計(jì)較的那種人。讓人感覺這種人不會(huì)騙錢”，劉女士說，“后面才發(fā)現(xiàn)他說話沒有譜，很多信誓旦旦都沒有兌現(xiàn)，包括包賺、托底，可以說他是一個(gè)徹頭徹尾的騙子。我們關(guān)注過很多同一個(gè)小區(qū)的房子，好多都不漲反降的，根本沒有他說的那樣夸張。假如房?jī)r(jià)真的下降再去找’深房理’，他可能直接給人拉黑了。因?yàn)槿豪锩嬗腥烁尺^，說著說著就拉黑了”。

“深房理”會(huì)員群截圖。

觀點(diǎn)

律師:建議購(gòu)房者充分評(píng)估自身支付能力

信榮（全國(guó)）房地產(chǎn)律師團(tuán)隊(duì)首席律師張茂榮指出，縱觀“深房理”所稱的操作全過程，都是在購(gòu)房者沒有足夠支付能力的情況下，通過多途徑、高成本、無底線加杠桿的方式購(gòu)買，任何一個(gè)環(huán)節(jié)脫節(jié)，都會(huì)導(dǎo)致交易失敗，將引發(fā)連環(huán)糾紛，并將自己置于高負(fù)債乃至破產(chǎn)境地。

他表示，這種人為創(chuàng)造條件規(guī)避樓市“限購(gòu)令”、“限貸令”，交易游走在樓市政策邊緣，隱患巨大，極易引發(fā)關(guān)聯(lián)糾紛，比如“假結(jié)婚”，面臨“假配偶”反悔勒索、負(fù)債房屋被債權(quán)人查封、死亡繼承等復(fù)雜社會(huì)問題。

張茂榮強(qiáng)調(diào)，樓市政策多變，任何規(guī)避樓市政策的交易行為都是有風(fēng)險(xiǎn)的，任何規(guī)避政策的漏洞都可能被新政堵塞，任何基于投資目的的購(gòu)房都可能因限售令的延長(zhǎng)而落空，而首付貸、高杠桿、假流水可能導(dǎo)致銀行拒貸進(jìn)而導(dǎo)致合同不能履行，對(duì)賣方構(gòu)成違約，被賣方追究責(zé)任，諸多不確定因素疊加，大大增加了購(gòu)房者的交易風(fēng)險(xiǎn)。

張茂榮表示，加杠桿購(gòu)房使得購(gòu)房者負(fù)擔(dān)增加，三年限售月供需要購(gòu)房者源源不斷的穩(wěn)定收入做支撐，等額本息還款多數(shù)還息，由于本身沒有資金實(shí)力“小馬拉大車”，限售期間存在斷供違約風(fēng)險(xiǎn)，而即便是限售期滿贖樓交易，扣除交易成本、月供利息成本，如房?jī)r(jià)沒有暴漲，也存在巨大虧損風(fēng)險(xiǎn)，而一旦遇到房?jī)r(jià)下跌，則虧損無疑。

他指出，眾籌買房一人代持、內(nèi)部投資股權(quán)轉(zhuǎn)讓同樣存在代持人負(fù)債房屋被查封、共同投資人因支付能力變化而不能如約追加投資款、內(nèi)部投資股權(quán)轉(zhuǎn)讓無人接手的風(fēng)險(xiǎn)。綜上，“投資有風(fēng)險(xiǎn)，入局需謹(jǐn)慎”，建議購(gòu)房者充分評(píng)估自身支付能力，仔細(xì)核算成本，充分評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)，理性合規(guī)購(gòu)房。

【撰文】馮少文 曲廣寧

【作者】

【來源】 南方報(bào)業(yè)傳媒集團(tuán)南方+客戶端