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房企年度目標(biāo)完成率分化加劇 龍頭企業(yè)率先降低了明年的增長(zhǎng)率

每一個(gè)記者：吳若凡每一個(gè)編輯：魏

自去年12月以來(lái)，房地產(chǎn)企業(yè)公布了上一個(gè)11月的銷售業(yè)績(jī)。在全年業(yè)績(jī)公布之前，前11個(gè)月的業(yè)績(jī)就像是“尋底”測(cè)試，各房地產(chǎn)企業(yè)2020年的表現(xiàn)如何已經(jīng)初步給出答案。

值得注意的是，受疫情影響，今年業(yè)績(jī)完成率的房企分化進(jìn)一步加劇，部分房企完成年度目標(biāo)的壓力加大，甚至部分龍頭房企主動(dòng)下調(diào)2021年業(yè)績(jī)?cè)鏊佟?

據(jù)嘉里統(tǒng)計(jì)，在全年設(shè)定績(jī)效目標(biāo)的36家規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)中，截至11月底，超過(guò)60%的房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)了90%以上的目標(biāo)完成率，但與此同時(shí)，近30%的房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)了85%-90%的目標(biāo)完成率，另有5家房地產(chǎn)企業(yè)的目標(biāo)完成率不到85%。

58房研院分院院長(zhǎng)張博告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》的記者，房企已經(jīng)到了提速轉(zhuǎn)型時(shí)期，能實(shí)現(xiàn)慢增長(zhǎng)的已經(jīng)是優(yōu)質(zhì)企業(yè)，很多企業(yè)保持平穩(wěn)增長(zhǎng)并不容易。一些房地產(chǎn)企業(yè)率先降低增長(zhǎng)目標(biāo)，相應(yīng)的結(jié)轉(zhuǎn)也將如此。現(xiàn)在積極降低肯定會(huì)影響股價(jià)和估值，但這相當(dāng)于提前釋放不良利息，延長(zhǎng)消化期。

一些房地產(chǎn)公司率先降低了明年的增長(zhǎng)率

目前，保利發(fā)展、世茂集團(tuán)、龍湖集團(tuán)、新城控股、陽(yáng)光城、徐匯控股、金科集團(tuán)、龍光集團(tuán)、美的地產(chǎn)等眾多前30名房地產(chǎn)企業(yè)公布了今年前11個(gè)月的銷售業(yè)績(jī)。

其中，保利11月份開(kāi)發(fā)前銷售額達(dá)到4630.4億元，同比增長(zhǎng)10%；世茂集團(tuán)前11個(gè)月簽約銷售總額約2628.1億元，同比增長(zhǎng)15%；龍湖集團(tuán)前11個(gè)月合同銷售額2428億元，同比增長(zhǎng)9%左右；綠城集團(tuán)前11個(gè)月累計(jì)簽約銷售額2310億元，同比增長(zhǎng)34%；龍光集團(tuán)前11個(gè)月實(shí)現(xiàn)合同銷售額1086.8億元，同比增長(zhǎng)34.5%。

曾經(jīng)排名前十的新城控股，前11個(gè)月累計(jì)簽約銷售額約2199.08億元，同比下降10.81%。

事實(shí)上，根據(jù)韓毅智庫(kù)的統(tǒng)計(jì)，2019年前10名房地產(chǎn)企業(yè)的平均年增長(zhǎng)率約為15%，比2018年的35.4%下降了20多個(gè)百分點(diǎn)。根據(jù)很多機(jī)構(gòu)的預(yù)測(cè)，2020年至2021年，房企整體業(yè)績(jī)?cè)鏊賹⒗^續(xù)下滑。

值得一提的是，銷售業(yè)績(jī)?cè)谇?1月位居行業(yè)第八的世茂集團(tuán)于12月4日發(fā)布公告，宣布根據(jù)目前的市場(chǎng)情況和我們的初步預(yù)測(cè)，2021年集團(tuán)的合同銷售額將比2020年增長(zhǎng)10%以上。

克里研究中心總經(jīng)理林博告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》，世茂集團(tuán)預(yù)計(jì)2021年增長(zhǎng)10%以上，比預(yù)期低10個(gè)百分點(diǎn)，這是一個(gè)相當(dāng)信號(hào)的信息?！胺康禺a(chǎn)企業(yè)債務(wù)增速得到控制，銷售規(guī)模相應(yīng)增長(zhǎng)立即得到控制?？梢灶A(yù)計(jì)，明年房企的征地速度也會(huì)下降。”

房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債規(guī)模的上限決定了其銷售增長(zhǎng)的上限。隨著新“三條紅線”融資規(guī)定的實(shí)施，開(kāi)發(fā)商新的計(jì)息債務(wù)規(guī)模將被卡在上限。這意味著在成交率不變的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)銷售規(guī)模的增長(zhǎng)很容易達(dá)到峰值?！皬倪@個(gè)角度來(lái)看，不踩線的房地產(chǎn)企業(yè)在未來(lái)的競(jìng)爭(zhēng)格局中將處于更有利的地位。”張博指出。

彎道超車窗口關(guān)閉時(shí)，選手只能在同一條“直道”上比賽。

據(jù)嘉里統(tǒng)計(jì)，截至11月底，全年設(shè)定績(jī)效目標(biāo)的36家規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)中，有60%以上實(shí)現(xiàn)了90%以上的目標(biāo)完成率。其中恒大、金茂、濱江、越秀、時(shí)代在11月提前達(dá)成年度目標(biāo)。

同時(shí)，近30%的房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)了85%~90%的年度目標(biāo)，另有5家房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)不到85%。總的來(lái)說(shuō)，在今年疫情的影響下，一些房企在實(shí)現(xiàn)年度業(yè)績(jī)目標(biāo)方面存在一定壓力。

克里表示，自第四季度以來(lái)，盡管房企加大了供銷力度，但整體市場(chǎng)壓力仍然較大。今年最后一個(gè)月，房地產(chǎn)企業(yè)還需要加大供給，加快去工業(yè)化，才能沖刺年度目標(biāo)。

“今年很多房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)定的目標(biāo)其實(shí)更激進(jìn)。疫情之下，全國(guó)房地產(chǎn)銷售只增長(zhǎng)了5%左右。一些房企設(shè)定了超過(guò)10%的激進(jìn)增長(zhǎng)目標(biāo)，否則將面臨未完成的命運(yùn)。”張博直言不諱地說(shuō)道。

事實(shí)上，根據(jù)嘉里數(shù)據(jù)，11月份100強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)銷售額(交易量)達(dá)到12025.8億元，同比增長(zhǎng)21.4%，環(huán)比增長(zhǎng)5.1%。但目前市場(chǎng)實(shí)際淘汰率壓力較大。房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)月度同比增速自8月份以來(lái)持續(xù)下滑，部分房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)年度目標(biāo)存在一定壓力。

“很多房企會(huì)放緩，但優(yōu)質(zhì)房企會(huì)增長(zhǎng)更快?！睆埐┍硎?，隨著行業(yè)集中度的不斷提高，預(yù)計(jì)未來(lái)20%的房企最終將占到銷售的60%以上。同時(shí)，隨著房地產(chǎn)投資屬性的弱化，大型房企會(huì)因口碑等因素而擁有更強(qiáng)的市場(chǎng)地位。另外，土地儲(chǔ)備率較好、發(fā)展較好、財(cái)務(wù)狀況較好的房地產(chǎn)企業(yè)，競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力也會(huì)更強(qiáng)。

國(guó)家商業(yè)日?qǐng)?bào)