房貸政策變了 北京上海很多銀行收緊房貸額度 只需恐慌？
李斗財經機構
編者|董玉卿
房貸一個月就能批下來，現(xiàn)在要三個月。\ ' \ '一月之后還會有貸款嗎？‘銀行現(xiàn)在沒有額度，我還要等多久？2021年春初，原本是銀行“開個好頭”的貸款節(jié)點，但很多購房者陷入了拿不到房貸的恐慌。
近日，微博上關于多家銀行暫停住房貸款的消息已經被洗白。許多購房者發(fā)現(xiàn)，原本可以在一個月左右申請的新的住房審批貸款突然延長到三至四個月。對此，AI財經致電北京、深圳、上海、廣州各大銀行了解，住房貸款增速放緩主要集中在上海、廣州、深圳等樓市交易熱點地區(qū)。不僅如此，廣州的“工農建設”四大行最近也整體提到房貸利率。
部分銀行暫停房貸，部分城市調整房貸利率，再次明確樓市“不炒”的信號。那么，房貸政策的頻繁調整會對購房者產生怎樣的影響呢？
多地銀行房貸額度收緊，調整偏向“一城一策”
近日，據(jù)媒體報道，廣州“工農建設”四大行首套房房貸利率已集體升至“LPR 55個基點”；第二套房的抵押貸款利率提高到75個基點。AI財經從廣州上述四大銀行的相關工作人員那里了解到，這是真的。根據(jù)央行1月20日公布的LPR(4.65%)數(shù)據(jù)，第一套房和第二套房的抵押貸款利率分別調整為5.2%和5.4%。
數(shù)字/視覺中國
在此之前，廣州的房貸利率沒有明顯變化。第一套的長期LPR為40個基點，第二套為60個基點。此次調整意味著廣州一套房和二套房的利率將整體上調15個基點。但目前加息只發(fā)生在廣州，上海、北京、深圳等城市暫時沒有變化。
對此，一位銀行從業(yè)人員分析，這主要是基于樓市的穩(wěn)定?！霸诓糠謽鞘蟹€(wěn)定的地區(qū)，房貸利率點數(shù)一般是固定的，基本遵循5年LPR的波動幅度，而部分樓市熱點地區(qū)的波動情況可能會更大，這將結合5年LPR的波動情況來指導房貸利率點數(shù)的定價，整體變化將會趨于‘一城一策’”。
事實上，在此之前，廣州、深圳、上海等地的銀行房貸收緊現(xiàn)象一度引起了熱議。據(jù)多家銀行專業(yè)人士援引媒體報道，央行廣州分行曾有窗口指導，要求控制新增住房貸款速度，每月新增個人住房貸款金額不得超過2020年10月、11月和12月的平均貸款金額。
AI財經聯(lián)系了招行、光大銀行等廣州幾家銀行的相關人員，證實了這一說法。光大銀行在廣州的一位個人貸款經理表示：“我行的二手房貸業(yè)務已經被徹底拒絕，主要是因為銀行這邊的房貸資金收緊了。”招商銀行廣州分行的一位工作人員告訴AI財經，“二手房貸款業(yè)務現(xiàn)在不能審批，新的住房貸款必須在開發(fā)商的合作銀行找到。能否貸款，要看銀行的政策?！?
值得一提的是，根據(jù)房地產市場的不同情況，銀行抵押貸款管理的收緊程度因地區(qū)而異。據(jù)AI Financial Research報道，以招商銀行為例，招商銀行某上海分行的個人貸款經理說，現(xiàn)在房貸業(yè)務要排隊，但不知道要排隊多久。政策變化太快，沒人知道貸款什么時候發(fā)放。"
招商銀行深圳地區(qū)一位負責辦理房貸業(yè)務的人士也表示，房貸金額
關于不同城市之間抵押貸款政策的差異，一名銀行從業(yè)人員表示：“銀行將在‘紅線’要求內動態(tài)調整抵押貸款額度。也就是說，如果樓市過熱，銀行會加大房貸管制程度，從而降低房貸額度。但如果樓市穩(wěn)定發(fā)展，會適當提高房貸額度，這是一個動態(tài)調整過程。”
央行房貸新規(guī)下，部分銀行房貸額度承壓
個人住房貸款為什么突然收緊？事實上，抵押貸款的“壞天氣”主要是受去年12月底央行發(fā)布的房地產貸款集中管理的影響。
class="one-p">2020年12月31日，央行、銀保監(jiān)會共同發(fā)布了《關于建立銀行業(yè)金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》（下簡稱"通知"）。《通知》將銀行分為五檔，并設立區(qū)別性的“兩條紅線”指標，第一道紅線是房地產貸款占比，第二道紅線是個人住房貸款占比，即個人住房貸款余額占一家銀行全部貸款比重。
圖/視覺中國
這項政策，讓不少“踩線”的銀行紛紛下調個人住房貸款額度。根據(jù)國盛證券研報，從2020年中報披露數(shù)據(jù)統(tǒng)計來看，共有13家銀行不同程度"踩線"。另有專業(yè)人士根據(jù)早前銀行財報中公開的數(shù)據(jù)進行測算，發(fā)現(xiàn)大型國有銀行和股份制商業(yè)銀行中各有四家存在不同程度的超標，有的銀行兩條紅線都超標。
“兩條”紅線下，對銀行造成的直接影響便是新增房貸額度的收緊。以招商銀行測算為例，按照2020年中期業(yè)績數(shù)據(jù)，假設其4年內勻速調整達到監(jiān)管的要求，則2021年零售按揭貸款新增投放規(guī)模將降至756億元，較去年水平減少約1268億元；對公房地產貸款新增投放規(guī)模將下降至348億元，較去年水平減少約560億元。
事實上，早在去年9月，人民銀行就已對70個大中城市2019年新發(fā)放的個人住房貸款(包括住房公積金貸款)借款人和商業(yè)銀行進行摸底。當時央行方面稱，調查主要是為了加強房地產市場監(jiān)測，深入了解居民購房、貸款行為特征和商業(yè)銀行審貸條件、流程等相關情況，準確把握貸款風險狀況，更好地為研究制定住房信貸政策提供依據(jù)和參考。
去年年末，由于房貸規(guī)模巨大，國家在金融監(jiān)管以及住房政策方面屢次釋放管控信號，銀保監(jiān)會主席郭樹清等高層屢次提及房地產金融化泡沫是“灰犀?！?。
進入2021年之后，上海、廣州、深圳多銀行額度明確收緊。據(jù)一位銀行從業(yè)人士表示，“以往的銀行貸款都是按季度性的安排投放，按月逐步控制，今年則改為月度投放，再加上監(jiān)管窗口的指導，調控比較嚴格，額度也就明顯偏緊了”。
據(jù)中信建投研報顯示，目前上市銀行中，有8家銀行個人住房貸款占比未來可能需要調整。從去年中報數(shù)據(jù)來看，大型銀行中，建設銀行、郵政儲蓄銀行住房按揭貸款超過32.5%，有調整的壓力，但是有兩年的調整期。股份制銀行中，招商銀行、興業(yè)銀行有調整壓力，有四年的調整期。而中小銀行中，成都銀行、鄭州銀行、西安銀行、青農商行調整壓力相對比較大，也有四年調整期。
對購房者影響幾何？
當被問及銀行房貸審批放款要多久時，一位負責新房交易的房地產中介表示，“1個月之前，銀行房貸從申請到放貸還是在1個月以內，但現(xiàn)在銀行整體額度緊張，估計得3個月左右了。"
房貸額度收緊后，不少購房人的房貸流程也因此被拉長。房貸還能不能正常審批？什么時候會放款？會不會影響房屋交易流程？成為購房人心中的諸多疑惑。
圖/視覺中國
對此，招商銀行上海某支行個貸經理介紹道，“一般而言， 新房的貸款審批進度主要看開發(fā)商和簽約銀行的合作情況而定，而如果是二手房交易的話，合同中并不會約定放款時間，只會約定過戶時間。因此，只要審批手續(xù)能正常走，放款慢一些也不影響，最后的簽約過戶也可以正常進行，并不會影響交易?！?/p>
自2020年底住房貸款發(fā)布以來，有關個人按揭貸款是否會受影響的消息一直備受關注。銀保監(jiān)會首席風險官兼新聞發(fā)言人肖遠企曾于1月22日表示，《通知》對按揭貸款這一塊應該影響不大，按揭貸款是非常分散的，無論是從規(guī)模還是從范圍來看，在集中度里面影響都不是太大。
融360大數(shù)據(jù)研究院研究員李萬賦在該研究院1月的房貸報告中也提到，從目前各銀行的房貸占比來看，僅有少數(shù)銀行的個人房貸余額占比超標，面臨著調降壓力，多數(shù)銀行尤其是大中型銀行的個人房貸額度仍存在空間。
在此之前，為了避免政策"急轉彎"，央行為超限的銀行業(yè)金融機構設置了調整過渡期，超出2個百分點以內為2年，超出2個百分點及以上為4年。國盛證券研報稱，新規(guī)充分給予銀行2~4年過渡期來逐步調整，當前銀行基本不存在壓降房地產貸款的壓力，只需在未來幾年放緩房地產貸款的投放速度，使得占比自然下降至監(jiān)管要求即可。
整體來看，近期各項調整政策并不會影響正常的個人房貸申請需求。個人住房貸款有“停貸”消息曝出的，多是一些房貸集中度指標“踩線”的銀行，多數(shù)未超標的銀行仍在正常放貸。
本文由《財經天下》周刊旗下賬號AI財經社原創(chuàng)出品，未經許可，任何渠道、平臺請勿轉載。違者必究。