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比王思聰好？第二代房地產(chǎn)在32歲時(shí)接管了1000多億家公司 并希望依靠三四線城市的商業(yè)反擊

作為房地產(chǎn)第二代，王孝松，新城，可以說是80后最早的繼承者。不像娛樂圈紀(jì)委王思聰，王孝松還在房地產(chǎn)路上，新城控股市值再創(chuàng)新高。在住宅業(yè)務(wù)同比下滑的情況下，新城能否以三四線的布局通過商業(yè)戰(zhàn)略角趕超？

作者：謝挺

編輯：王瑞杰

2019年7月3日，32歲的王孝松在父親王振華因涉嫌猥褻兒童被警方拘留后緊急接任新城董事長。此時(shí)，新城陷入丑聞漩渦，被迫通過出售資產(chǎn)抽回資金。整個(gè)7月，新城控股售出15個(gè)項(xiàng)目，返還68億元。

經(jīng)過一年多的磕磕絆絆，新城逐漸走出陰影，身處險(xiǎn)境的新城年輕主人王孝松交出了一份令投資者滿意的成績單。

2021年1月8日至1月25日，新城控股股價(jià)連續(xù)12個(gè)交易日上漲，達(dá)到1月25日上市以來的新高，收盤價(jià)漲到46.06元/股。在高呼“地產(chǎn)股被低估”的一瞬間，新城控股成了黑馬，市值一度突破千億。

對于新城控股股價(jià)創(chuàng)出新高，業(yè)內(nèi)有人表示，可能是業(yè)務(wù)給資本市場帶來的信心。疫情下，新城的商業(yè)表現(xiàn)高于預(yù)期。2020年的最后一天，溫州五岳廣場開門迎客。至此，新城成功完成了開100五岳廣場的目標(biāo)。2021年1月8日，新城宣布2020年商業(yè)運(yùn)營總收入將增至57.21億元，超過55億元租金的目標(biāo)，同比增長30%以上。

新城控股的一位知情人士告訴騰訊地產(chǎn)，今年上半年，受疫情影響，新城商業(yè)降低了商戶租金，加上全民居家隔離，商場交通不暢，商業(yè)板塊壓力很大。在新城內(nèi)部，目標(biāo)能否實(shí)現(xiàn)已經(jīng)動(dòng)搖，相關(guān)信息沒有一次性輸出到外界。但是經(jīng)過下半年的沖刺，終于實(shí)現(xiàn)了。

從0到1，新城商業(yè)試圖從“重”變“輕”，實(shí)現(xiàn)輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型。王孝松為新城商業(yè)設(shè)定了一個(gè)新目標(biāo)：從2021年起的未來三年，他將力爭每年收購40個(gè)新的五岳廣場項(xiàng)目，其中10個(gè)是輕資產(chǎn)戰(zhàn)略項(xiàng)目。

布局容易，改造難。新城商業(yè)能否卸下包袱輕裝上陣，還有待市場考量。

組織結(jié)構(gòu)測試，人事洗牌，提高“養(yǎng)豬”能力

2020年是商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)走上資本軌道的關(guān)鍵一年。華潤萬象人壽、和晶優(yōu)活、卓越企業(yè)等“商業(yè)相關(guān)”企業(yè)先后登陸香港交易所。

其實(shí)新城商業(yè)也一直在摩拳擦掌。根據(jù)凱瑞的數(shù)據(jù)，2020年前20家房企的總租金收入將為1323億元，比2019年下降9個(gè)百分點(diǎn)。五岳廣場收入達(dá)53.09億元，較2019年五岳廣場租金及管理費(fèi)收入40.69億元，大幅增長30.47%。

與此同時(shí)，新城宣布，到2020年將提前完成100家門店的目標(biāo)。2015年至2019年的5年間，新城控股以38.15%的營收和62.03%的凈利潤復(fù)合年增長率位列商業(yè)地產(chǎn)上市公司第一。

但是商業(yè)項(xiàng)目的增長并沒有給新城控股的整體收益帶來光明的數(shù)據(jù)。根據(jù)凱瑞的數(shù)據(jù)，2019年，新城控股以人民幣2747.8億元排名第七，進(jìn)入俱樂部前十。2020年交易量僅為1992.1億元，不僅跌出前10、2000億大關(guān)，還跌出排行榜第17位。

雖然住宅收入排名有所下降，但新城內(nèi)部充滿信心，

ss="one-p">新城商業(yè)是否有分拆上市的計(jì)劃，是業(yè)績會(huì)上投資者必須提出的問題。

“做商業(yè)猶如買豬、養(yǎng)豬、賣豬，公司商業(yè)做了十幾年了，懂‘買豬’也會(huì)‘買豬’，但‘養(yǎng)豬’在行業(yè)還沒有達(dá)到最高水平，接下來五年要提升‘養(yǎng)豬’的能力?！?020年3月31日，王曉松在業(yè)績會(huì)上表示，新城目前還沒有真正想賣豬，吾悅的價(jià)值還在培養(yǎng)中。

如何提升“養(yǎng)豬力”？具體而言，新城從人事布局和組織架構(gòu)著手，對商業(yè)板塊大刀闊斧的改革。

2020年上半年，新城商業(yè)老將陳德力辭任新城控股董事和新城控股聯(lián)席總裁，由曲德君火速接任，同時(shí)分管商業(yè)管理事業(yè)部。陳德力和曲德君都是曾任職于萬達(dá)商業(yè)板塊，曲德君為陳德力的老領(lǐng)導(dǎo)。

“雙德”換防，外界解讀為“一山不能容二虎”，在舊領(lǐng)導(dǎo)加盟后，新城商業(yè)“開國大臣”陳德力位置尷尬，轉(zhuǎn)會(huì)只是時(shí)間問題。

人事洗牌之后，組織架構(gòu)調(diào)整提上日程。2021年1月8日，新城控股宣布，新城控股商業(yè)開發(fā)事業(yè)部將裂變出更多的區(qū)域公司。新城商業(yè)實(shí)行總部、區(qū)域公司、項(xiàng)目公司三級(jí)管控模式，此前總部下轄南區(qū)、中區(qū)和北區(qū)三大區(qū)域公司，此次則裂變?yōu)樗拇髤^(qū)域公司，新增西區(qū)區(qū)域公司，中區(qū)更名為東區(qū)區(qū)域公司，自此形成東南西北四大區(qū)域公司。

對于商業(yè)的三級(jí)管理架構(gòu)，王曉松曾對媒體表示，架構(gòu)調(diào)整的目的在于提升組織效能，以及建立健全公司商業(yè)管理人才體系及梯隊(duì)，從而提高人均利潤產(chǎn)出。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師陳霄對騰訊房產(chǎn)表示，對于全國布局的大型企業(yè)，區(qū)域布局廣泛，會(huì)導(dǎo)致管理范圍更大，因此實(shí)行三級(jí)管控的方式可以減少因區(qū)域差異導(dǎo)致的不便及管理問題，方便因地制宜地制定符合當(dāng)?shù)氐漠a(chǎn)品方案及經(jīng)營發(fā)展戰(zhàn)略等，是對組織架構(gòu)的優(yōu)化升級(jí)。

陳霄表示，新城新增西區(qū)區(qū)域公司對于公司的戰(zhàn)略布局來說，西部市場范圍廣闊，具有較大的發(fā)展空間，增設(shè)區(qū)域公司有利于更好的發(fā)掘西部市場，是進(jìn)一步完善全國布局的重要作為，有利于實(shí)現(xiàn)各區(qū)域間的協(xié)調(diào)發(fā)展，同時(shí)體現(xiàn)了對于西部城市市場的重視。

利潤大考，三四線布局如何帶來更多利潤

初步完成全國化之后，新城更多思考的是如何讓多元業(yè)務(wù)帶來更多利潤。

自2015年開始，新城商業(yè)一直在通過低成本拿地商業(yè)綜合體的模式不斷向更低層級(jí)區(qū)域下沉，隨著其規(guī)模擴(kuò)展進(jìn)程加快，主打下沉四五線城市的下沉市場無疑是更為穩(wěn)妥的路線。與此同時(shí)，在二三線城市與龍湖、華潤等巨頭“狹路相逢”的概率也將越來越大。

規(guī)模擴(kuò)張最為明顯的收效在于，新城一直有著較高毛利的商業(yè)租金收入，隨著吾悅廣場數(shù)量增加，該利潤也會(huì)不斷增加。更為重要的是，在住宅毛利率和凈利率雙降的情況下，通過商業(yè)項(xiàng)目加快擴(kuò)張，提升規(guī)模平衡利潤將是新城彎道超車的關(guān)鍵。

按平均每個(gè)吾悅廣場6.5億總投入計(jì)算，預(yù)計(jì)每個(gè)吾悅廣場前十年平均租費(fèi)收入可以達(dá)到1.32億元，投資回收期可控制在6年以內(nèi)。

將可觀利潤“收入囊中”之前，平衡規(guī)模和現(xiàn)金流似乎更為緊迫。接近新城控股的人士對騰訊房產(chǎn)透露，新城控股會(huì)在拿地時(shí)要求綜合體中配套的住宅、商鋪部分的銷售利潤能夠覆蓋商業(yè)成本的80%，以便較快實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金流回正。為了進(jìn)一步打通自持商業(yè)資金循環(huán)，新城控股還創(chuàng)新融資方式，以吾悅商業(yè)物業(yè)為底層資產(chǎn)，于2020年4月、6月和8月接連成功發(fā)行吾悅商業(yè)物業(yè)ABS。

中國企業(yè)聯(lián)盟副理事長柏文喜對騰訊房產(chǎn)表示，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目在培育期內(nèi)自身的經(jīng)營性現(xiàn)金流很難平衡，大多位于三四線城市的新城吾悅廣場更是如此。不過，新城房地產(chǎn)業(yè)務(wù)有較大的開發(fā)體量與現(xiàn)金流，對于吾悅廣場的發(fā)展計(jì)劃而言是重要的現(xiàn)金流補(bǔ)充與托底。

柏文喜認(rèn)為，新城要實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)目標(biāo)，在當(dāng)前和未來要面臨的主要挑戰(zhàn)同樣是現(xiàn)金流問題和快速發(fā)展的團(tuán)隊(duì)支持能力、制度與運(yùn)營體系建設(shè)是否能跟得上的問題，否則不僅很難實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)目標(biāo)，也會(huì)導(dǎo)致公司在未來陷入經(jīng)營困難之中。

知名地產(chǎn)分析師嚴(yán)躍進(jìn)同樣指出，除了疫情的環(huán)境影響還將持續(xù)，新城控股在當(dāng)下發(fā)展規(guī)模應(yīng)更多把控現(xiàn)金流。在這個(gè)階段，尤其是“三道紅線”之下，并非所有企業(yè)都一定要可以做規(guī)模，如果進(jìn)行規(guī)模擴(kuò)張應(yīng)該有明確的資金把控和目標(biāo)。

質(zhì)量大考，80后少主上任后訴訟案件暴增

在一切似乎往好的方面發(fā)展的時(shí)候，1月9日，新城控股突然發(fā)公告稱，王曉松將辭去總裁一職。

這位80后在讓新城成為資本市場青睞的香餑餑時(shí)，為何要選擇轉(zhuǎn)身？未來又會(huì)對新城控股的前途影響幾何？這一辭職，引起資本市場不少猜測。

然而，相比一路飆升的股價(jià)，這位80后少主上任后，新城控股面臨的訴訟案也一路暴增。

從天眼查APP上可以查詢到，僅2020年，新城控股涉及的案件就高達(dá)21宗，而2018年和2019年僅為2宗、13宗。

來源：天眼查APP

不僅如此，年近歲末，新城控股還面臨拖欠農(nóng)民工工資的情況。近日，有多家媒體報(bào)道稱，新城控股旗下的新城地產(chǎn)惠州城市公司因拖欠薪資，引發(fā)數(shù)位農(nóng)民工上門討薪。甚至有農(nóng)名工拿著鋪蓋兒住在新城的辦公室，而工作人員正在正常上班或加班。

來源：草根溫州視頻截圖

與此同時(shí)，1月中旬，2020年12月30日開業(yè)的溫州吾悅廣場也被卷入漩渦，被曝拖欠工人工資。有農(nóng)民工對采訪媒體表示：原本他們是在泰陽集團(tuán)旗下來做吾悅廣場的工作，但是在吾悅廣場開業(yè)快一個(gè)月的時(shí)間內(nèi)，泰陽集團(tuán)與吾悅廣場雙方相互推卸責(zé)任，處于無人管的狀態(tài)，都沒法回家過年了。

屋漏偏逢連夜雨，開業(yè)不到一個(gè)月之時(shí)，溫州龍灣區(qū)市場監(jiān)督管理局蒲州所對吾悅廣場餐飲單位進(jìn)口冷鏈?zhǔn)称饭芾磉M(jìn)行日常監(jiān)督檢查時(shí)，發(fā)現(xiàn)2家餐飲單位未落實(shí)“四個(gè)不得”要求，對從外省購進(jìn)的進(jìn)口冷鏈?zhǔn)称肺醇淤N“冷鏈?zhǔn)称匪菰创a”，現(xiàn)場予以查封。

一系列的事情擺在眼前，“豬”并沒有想象中“好養(yǎng)”，在大舉進(jìn)攻商業(yè)地產(chǎn)的同時(shí)，留給這位80后少主思考的地方還有很多。

無論如何，“住宅+商業(yè)”雙輪驅(qū)動(dòng)的戰(zhàn)略助力新城控股順利完成了千億市值、千億銷售和百座吾悅廣場等目標(biāo)。

在這之后，新城控股能否不斷“通關(guān)”，憑借多元化穩(wěn)住“排位”或?qū)崿F(xiàn)躍升，那些正在籌備的商業(yè)項(xiàng)目和2376億待釋放利潤的合同負(fù)債，似乎更具想象空間。