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專家:影響房地產(chǎn)市場“短期看人口”大部分城市沒有“投機(jī)”機(jī)會

每個(gè)記者：包晶晶每個(gè)編輯：陳夢愉

2020年的房地產(chǎn)市場注定不同尋常。目前全國很多地方的房地產(chǎn)市場已經(jīng)從疫情中走出來，甚至熱點(diǎn)城市也迅速反彈，超過往年。這些城市有什么特點(diǎn)？如何在不投機(jī)的情況下繼續(xù)登陸？

中原地產(chǎn)研究院副院長劉源近日在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者專訪時(shí)指出，房地產(chǎn)市場過去“看短期庫存，看中期土地，看長期人口”，但近兩年來，人口的長期因素變成了短期因素，這與城市經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)一起成為影響房地產(chǎn)市場變化的重要因素。

因素從長期變化到短期

“雖然2020年市場似乎有很多意想不到的地方，但這些市場基本面的邏輯，經(jīng)過分析就能找到?！眲⒃刺嶙h。

最簡單的基本面就是供需。比如2020年表現(xiàn)很好的深圳和杭州，有一個(gè)共同的特點(diǎn)，新房供應(yīng)有限，但需求很大。需求的來源一個(gè)是人，一個(gè)是錢。

官方公報(bào)顯示，2019年杭州常住人口增加55.4萬人，深圳增加41.22萬人?！斑@兩個(gè)城市的共同點(diǎn)是人口增長強(qiáng)勁。增加的人口有資格購房，這意味著對新房的需求激增，但一年內(nèi)新房供應(yīng)有限，造成了供需失衡。”

人口已經(jīng)成為區(qū)域房地產(chǎn)市場的最大支撐。劉源說，2015年前后，有這樣一種觀點(diǎn)：短期庫存，中期土地，長期人口。人口因素應(yīng)該是影響市場的長期因素，因?yàn)榭偟膩碚f人數(shù)不會有很大變化，但從最近兩年開始，長期因素變成了短期因素。吸引外來人口定居可以在短時(shí)間內(nèi)改變城市人口，從而對市場產(chǎn)生很大影響。"

從這個(gè)角度來看，中國實(shí)際上有10個(gè)左右的城市可以吸引人才繼續(xù)流入，并保持相對較高的增長率。全國有300多個(gè)地級市，600多個(gè)縣級市，然后沒有人口增長，也沒有人口凈流出，這也是我們南北分裂很嚴(yán)重的主要原因。

根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的最新數(shù)據(jù)，1-11月，東部地區(qū)商品房銷量為8.3萬億元，中部地區(qū)為2.99萬億元，東北地區(qū)僅為0.5萬億元，市場發(fā)展明顯不平衡。

對此，劉源分析，東北乃至整個(gè)北方大部分城市仍呈現(xiàn)人口凈流出，而南方城市，尤其是長三角、珠三角城市群，人口持續(xù)流入，這是市場分化的基礎(chǔ)。

產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)決定發(fā)展?jié)摿?

另一方面，“錢”隨著人口流動。錢從哪里來？

“除了人才流動帶來的購買力，還有金融投資的影響。比如深圳市場很熱，很多熱門話題都是‘商業(yè)貸款’。深圳所有城市，信貸都比較寬松靈活。不排除有一部分資金流入房地產(chǎn)市場。這里人和錢的疊加才是2020年深圳市場火爆的原因。”劉源說。

從中原地產(chǎn)典型城市的成交價(jià)格變化可以看出，2016年以來，上海、深圳、北京成為房價(jià)第一梯隊(duì)，始終領(lǐng)先于廣州、天津、重慶等重點(diǎn)城市。

劉源分析，“我們經(jīng)常從城市的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)來判斷城市是否能夠提供當(dāng)?shù)厥袌龅馁徺I力支撐。其實(shí)要看不同城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平。”

畢竟長三角和珠三角這兩大城市群產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)相對較好，能夠提供更多高質(zhì)量的就業(yè)崗位，這也是這兩大城市群能夠持續(xù)吸引人口流入的基礎(chǔ)，雖然這兩大城市群的房價(jià)相對高于國內(nèi)很多地區(qū)。

與新房相比，二手房往往更能體現(xiàn)城市的購買力和認(rèn)可度。其中“報(bào)價(jià)指數(shù)”，即掛牌價(jià)格，更領(lǐng)先于成交價(jià)格，起著晴雨表的作用。這個(gè)報(bào)價(jià)通常領(lǐng)先價(jià)格1-2個(gè)月。

從數(shù)據(jù)上看，2020年1月至3月深圳出現(xiàn)了一輪報(bào)價(jià)變動，隨后二手房成交價(jià)格從5月份開始加速；而上海則在2月份經(jīng)歷了報(bào)價(jià)回調(diào)，5月份開始回歸上漲通道，成交價(jià)格也開始緩慢上漲。

劉源指出，“值得注意的是，上海二手房交易量在11月份達(dá)到了四年來的新高，之前的高點(diǎn)是2016年7-8月份。最新的周報(bào)價(jià)指數(shù)也達(dá)到了四年來最高的59%，而歷史上最高的報(bào)價(jià)指數(shù)出現(xiàn)在2016年初的83%，相當(dāng)于2020年初的深圳?！?

“其實(shí)這兩年來，深圳的二手行情指數(shù)已經(jīng)明顯高于其他城市。上海2020年的報(bào)價(jià)從年初到現(xiàn)在才上漲，深圳由于多次政策調(diào)整經(jīng)歷了一些大起大落，比年初低了一點(diǎn)?！彼M(jìn)一步解釋道。

上海市場沒有投機(jī)仍然表現(xiàn)良好的原因有很多。

上海市場一直很穩(wěn)定，但是市場需求，尤其是改善后的需求，還是比較大的。2020年，新房市預(yù)售價(jià)格審批略有放松，不少單價(jià)10萬元的項(xiàng)目都能順利拿到預(yù)售證。此外，土地市場火爆，一些高價(jià)地塊頻頻出現(xiàn)，都帶動了市場預(yù)期，導(dǎo)致成交量開始回升，二手房價(jià)格走勢也開始上揚(yáng)。

租售比的下降值得關(guān)注

在房價(jià)一路上漲的同時(shí)，我國重點(diǎn)城市的租售比卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)偏離了國際合理區(qū)間133，360，300 ~ 133，360，200，成為了買賣市場和租賃市場的矛盾。

“大家對房租不夠重視。”劉源坦言，“這兩年房租一直在慢慢降，房價(jià)卻在漲，這不正常。中原地產(chǎn)二手房房租指數(shù)顯示，最近兩年房租最高的是2018年9月和10月，之后房租開始緩慢下降?！?

一方面2018年房租大幅上漲。當(dāng)時(shí)有一輪關(guān)于長租公寓企業(yè)推高市場租金的爭論。與此相比，這幾年房租有一定程度的下降。

“另一方面，疫情對市場的影響很大，更多的體現(xiàn)在租賃上，而不是房價(jià)上。很多租房者的收入受到影響，住房需求的變化傳導(dǎo)到市場，租房收益率下降?！眲⒃凑f。

“所有城市下降最快的是深圳，但深圳租金收益率下降的主要原因是房價(jià)快速上漲，租金下降緩慢，租金收益率突然下降到1.1左右。此外，這是一個(gè)“總”概念，不包括稅收、維護(hù)成本和空置率。如果把這些都算進(jìn)去，實(shí)際租金收益率可能是負(fù)數(shù)。上海租金回報(bào)相對穩(wěn)定。從租售比或租金回報(bào)來看，上海還是可以的，但接下來上海的房價(jià)可能會有上漲的趨勢。”劉源分析道。

政策環(huán)境非常嚴(yán)格

對于那些在房價(jià)波動下摩拳擦掌的人，劉源表示，在目前的市場環(huán)境下，希望重復(fù)房價(jià)上漲然后受益于2015年至2017年投資的機(jī)會是不現(xiàn)實(shí)的。深圳先后出臺調(diào)控政策，杭州、南京、寧波市場呈上升趨勢時(shí)開始收緊。這種情況下個(gè)人投資投機(jī)是不可取的，真的沒有這個(gè)空間。"

從城市層面來說，2020年還是會有一些城市保持熱度的。劉

“2020年前10個(gè)月，落戶杭州的大學(xué)生數(shù)量超過去年，落戶杭州的人才數(shù)量保持快速增長。雖然杭州也出臺了一些限制性政策，但實(shí)際增加的外國大學(xué)生數(shù)量將為2021年的市場需求提供非常強(qiáng)的支撐?！眲⒃凑f。

“對深圳來說，雖然基本面還是很好的，但會面臨越來越嚴(yán)格的政策限制，比如結(jié)算政策和社保要求，信貸會開始收緊。不排除以后會有更多的限制?！眲⒃捶治龅?。

而對于實(shí)力較強(qiáng)的二線城市，如成都、南京、珠海、中山等，之前都經(jīng)歷過充分的調(diào)整，尤其是中山、珠海，前兩年交易量下降充分，有可能見底。這些城市未來會有更好的機(jī)會。

“但如果僅僅從投資的角度來看，中國大多數(shù)城市都沒有所謂的‘投機(jī)’機(jī)會。即使是少數(shù)幾個(gè)更好的市場，也將面臨非常嚴(yán)格的政策環(huán)境?！眲⒃催M(jìn)一步指出。

國家商業(yè)日報(bào)