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空手套《房間》？用銀行的200萬(wàn)買(mǎi)一套房子只要1.5萬(wàn)
經(jīng)營(yíng)性貸款低于最低房貸利率，部分銀行給出的最低經(jīng)營(yíng)性貸款利率為3.85%。這種超低利率貸款在市場(chǎng)上很少見(jiàn)，讓很多人覺(jué)得很不好。
和朋友逛完售樓處，劉思思開(kāi)始琢磨買(mǎi)房的可能性。
她才工作兩年，幾乎沒(méi)有閑錢(qián)。本來(lái)她連買(mǎi)房的想法都不敢想，但是營(yíng)業(yè)員的一個(gè)建議讓她覺(jué)得，也許她很快就能擁有一套80平米的商品房了。
事情得從2020年國(guó)慶說(shuō)起。當(dāng)時(shí)劉思思的朋友想在河北保定某縣城買(mǎi)一套Loft，得到了一套總面積45平米的房子。首付15萬(wàn)，手頭的錢(qián)剛好夠。
對(duì)他們來(lái)說(shuō)，買(mǎi)公寓是最后的手段，因?yàn)閮r(jià)格低，上車(chē)方便。即使公寓里有很多不方便的地方，比如通不過(guò)氣，住戶(hù)混亂復(fù)雜，水電交易。如果裝修成二樓，受樓層限制。挑高，活在抑郁中.
售樓處的銷(xiāo)售人員似乎看出了朋友們的猶豫，給了個(gè)10萬(wàn)的辦法，煽動(dòng)60萬(wàn)的商品房。對(duì)于很多付不起首付的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，這是一個(gè)很大的誘惑。劉思思也動(dòng)了心。
01 如何用10萬(wàn)首付撬動(dòng)60萬(wàn)商品房
售樓處工作人員給劉思思和她朋友的建議是首付。
銷(xiāo)售人員給劉思思推薦了一套80平米左右的商品房，首付20萬(wàn)左右。售樓處工作人員表示，劉思思手頭有10萬(wàn)，另外10萬(wàn)的差額可以由公司的子公司墊付，然后買(mǎi)家在一年內(nèi)將錢(qián)返還給公司，相當(dāng)于多了一年的緩沖時(shí)間，先享受買(mǎi)房的好處，再還貸。
回國(guó)后，劉思思開(kāi)始考慮這次手術(shù)的可能性。
售樓處的銷(xiāo)售人員說(shuō)，如果我們現(xiàn)在開(kāi)始，明年房?jī)r(jià)上漲的時(shí)候她就能盈利。重要的是房產(chǎn)公司會(huì)給她預(yù)付款，這樣更有保障。
然而，就在她準(zhǔn)備這么做的時(shí)候，她的朋友張軒立刻阻止了她。
張軒的工作和房地產(chǎn)估價(jià)師差不多。他告訴劉思思，這種形式的貸款是“首付”，不是法律行為，通常是售樓處工作人員用來(lái)騙他買(mǎi)房的。更重要的是，這筆首付貸款的一般合伙人是小額貸款公司，利息極高。
后來(lái)進(jìn)一步了解，劉思思才明白其中的名堂。
她發(fā)現(xiàn)，如果聽(tīng)從售樓處銷(xiāo)售人員的建議，借10萬(wàn)元來(lái)湊足首付，那意味著即使在一年期還款，劉思思還要額外支付幾萬(wàn)元的利息。
對(duì)此，劉思思驚出一身冷汗。最讓她害怕的是，房產(chǎn)中介一直回避重要的事情，只說(shuō)首付可以貸款，卻不提利息有多高。中介告訴買(mǎi)家貸款來(lái)自房地產(chǎn)公司，讓買(mǎi)家放松了警惕。但是一旦陷入其中，很難扭轉(zhuǎn)局面，不交錢(qián)還會(huì)面臨被叫起來(lái)或者其他嚴(yán)重后果。
對(duì)于售樓處的部分銷(xiāo)售人員來(lái)說(shuō)，推薦的方式不僅限于小額貸款，還有信用卡貸款、創(chuàng)業(yè)貸款、消費(fèi)貸款等。在他們那里，首付根本就不是問(wèn)題，其中的風(fēng)險(xiǎn)也沒(méi)有關(guān)系，他們的宗旨就是把房子賣(mài)出去。
這個(gè)也很好理解。對(duì)中介來(lái)說(shuō)，房子在賣(mài)的那一刻就和他們沒(méi)有關(guān)系了。購(gòu)房者用小額貸款支付首付是有好處的。
02 空手套“房”真存在嗎？
是“商業(yè)貸款”比“首付貸款”更有吸引力，風(fēng)險(xiǎn)更大。
2020年4月，深圳的房地產(chǎn)投機(jī)使“商業(yè)貸款”成為公眾批評(píng)的對(duì)象。迫于壓力，央行發(fā)布了一份文件，讓銀行自行檢查和糾正，以免
讓其他用途資金流入房地產(chǎn)市場(chǎng)，最終抬高房?jī)r(jià)。“房子畢竟是剛需，而且跟現(xiàn)在的情形還不太一樣，那時(shí)候房子特別具有投資價(jià)值，比正常搞經(jīng)營(yíng)賺錢(qián)得多?！睒I(yè)內(nèi)人士王盟這樣形容，“而有需求就有市場(chǎng)，就有想方設(shè)法鉆漏洞賺錢(qián)的人。”
把經(jīng)營(yíng)貸“偷梁換柱”變成房貸，就是其中一種手段。
經(jīng)營(yíng)貸是一種以中小企業(yè)主或個(gè)體工商戶(hù)為服務(wù)對(duì)象的融資產(chǎn)品，借款人可以通過(guò)房產(chǎn)抵押等擔(dān)保方式獲得銀行貸款，貸款資金用于企業(yè)或個(gè)體戶(hù)的經(jīng)營(yíng)需要。
也就是說(shuō)，經(jīng)營(yíng)貸是給開(kāi)公司的人用來(lái)周轉(zhuǎn)銀行貸款的。為了降低中小企業(yè)的貸款難度，經(jīng)營(yíng)貸具有貸款額度大，利率低的特點(diǎn)。
具體說(shuō)來(lái)，2020年主流房貸利率最低的城市是上海、銀川、哈爾濱、大連、石家莊、廣州、昆明、廈門(mén)，均為5.25%。但經(jīng)營(yíng)貸卻比最低房貸利率還要低，有銀行給出的經(jīng)營(yíng)貸利率最低為3.85%。
通過(guò)抵押貸款獲得的貸款額度一般也比較高。如果房子沒(méi)有抵押，能貸到房?jī)r(jià)的70%，如果房子尚在抵押，也能貸到房?jī)r(jià)的50%。
這種超低利率的貸款在市場(chǎng)上并不多見(jiàn)，讓不少人動(dòng)了歪心思。
如果購(gòu)房者能通過(guò)經(jīng)營(yíng)貸來(lái)貸款買(mǎi)房，只要房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，購(gòu)房者更是相當(dāng)于“空手套白狼”，收獲一筆房?jī)r(jià)上漲的投資回報(bào)；即便是房?jī)r(jià)保持平穩(wěn)，購(gòu)房者也能薅一波“低利率”的羊毛。
但問(wèn)題就在于，經(jīng)營(yíng)貸的硬性要求為，貸款者必須擁有一家用來(lái)經(jīng)營(yíng)的公司，以及名下有一套可以用來(lái)抵押的房子，缺一不可。
那么如何把“經(jīng)營(yíng)貸”變成“房貸”，把企業(yè)的“經(jīng)營(yíng)者”包裝成“完美購(gòu)房者”呢？做這種生意的不是別人，正是那些小型的房產(chǎn)中介們。在新房、二手房生意之外，他們還會(huì)“幫助”那些湊不夠首付的潛在購(gòu)房者們“出謀劃策”。
北京的張曉就曾嘗試聯(lián)系中介操作經(jīng)營(yíng)貸買(mǎi)房?！拔耶?dāng)時(shí)手頭有一套房，但是沒(méi)有營(yíng)業(yè)執(zhí)照，手頭也沒(méi)多少余錢(qián)。”
中介給出的建議是，首先需要購(gòu)房者名下有一家公司，但沒(méi)有也沒(méi)關(guān)系，中介會(huì)幫忙包裝一家空殼公司，收費(fèi)一般在1萬(wàn)元左右。
除此以外，中介還會(huì)收一筆套現(xiàn)費(fèi)用。
“因?yàn)槭墙?jīng)營(yíng)貸，銀行一般會(huì)直接把貸款打到公司的下游公司，比如你報(bào)批給銀行的貸款用途是買(mǎi)進(jìn)原材料，那么銀行會(huì)直接把錢(qián)打給供貨方?！敝薪楦嬖V他，“這時(shí)候就需要把錢(qián)再?gòu)墓┴浄侥抢镛D(zhuǎn)到購(gòu)房者的個(gè)人賬戶(hù)中，會(huì)從中收取千分之二到千分之五不等的套現(xiàn)費(fèi)用。”
假如貸款金額是200萬(wàn)元，那么，中介能從中收取的金額在4000元-5000元。
有了房子和公司之后，就可以操作“經(jīng)營(yíng)貸”，最終貸款的額度和購(gòu)房者本身?yè)碛械姆孔觾r(jià)值和抵押與否相關(guān)。
計(jì)算下來(lái)，如果購(gòu)房者本身有一套可以用來(lái)“一抵”的房子，貸款金額200萬(wàn)元，中介若“幫忙”操作經(jīng)營(yíng)貸，從中收取的費(fèi)用大概在15000元。王盟表示：“雖說(shuō)錢(qián)少并不能完全等同于操作風(fēng)險(xiǎn)低，但是這樣低廉的‘服務(wù)費(fèi)用’跟高額的房貸一對(duì)比，會(huì)誘惑很多購(gòu)房者愿意鋌而走險(xiǎn)，而中介就能借此‘薄利多銷(xiāo)’?！?/strong>
所謂能用來(lái)“一抵”的房子，就是已經(jīng)還清了貸款的房子。中介也表示，用這樣的房子去做抵押，年化利率一般在3.75%~4.8%之間，能貸的錢(qián)可以到7成。如果還在抵押中，也就是貸款尚未還清，年化利率會(huì)高一些，在4.8%~5.7%之間，相應(yīng)地，能貸的錢(qián)會(huì)減少2成。
中介還十分“貼心”地給張曉提出了建議，如果想要貸更多錢(qián)，或者想要在利率上獲得更高的優(yōu)惠，他們可以幫助提供過(guò)橋資金，先還清房子此前的抵押貸款，再進(jìn)行經(jīng)營(yíng)貸款的操作，就能在利率上享受“一抵”的待遇。
當(dāng)然，墊資也是需要收費(fèi)的，每10天收1%的費(fèi)用。中介還細(xì)心提醒，到時(shí)候會(huì)幫助購(gòu)房者計(jì)算哪種方式更劃算，建議按照劃算的方式來(lái)操作。
經(jīng)過(guò)一通操作之后，在中介看來(lái)，用這樣的方式買(mǎi)房，購(gòu)房者還是能夠撿到大便宜。
中介對(duì)張曉承諾，會(huì)等貸款批下來(lái)再收費(fèi)，其中沒(méi)什么風(fēng)險(xiǎn)?！按蠹叶际沁@么干的。而且經(jīng)營(yíng)貸的政策現(xiàn)在也沒(méi)什么變化，沒(méi)有收緊的意思。貸款一個(gè)月就下來(lái)了，也非常便捷。”
中介說(shuō)得天花亂墜，似乎這件事從頭到尾就是一件“雙贏”的好事，沒(méi)有任何風(fēng)險(xiǎn)。但事實(shí)真是這樣嗎？
03 風(fēng)險(xiǎn)自擔(dān)，錢(qián)別人賺
天上從來(lái)不會(huì)輕易掉餡餅，反而地上會(huì)有很多陷阱。
“這種操作在兩三年前比較多?！蓖跸鍪且患毅y行的中層，他對(duì)市界解釋?zhuān)白罱孟駴](méi)怎么聽(tīng)說(shuō)，一是房?jī)r(jià)并沒(méi)有像以前漲得那么厲害，比如北京房?jī)r(jià)反而還在跌，人們的買(mǎi)房需求不似以前強(qiáng)烈；二是目前銀行在審批貸款的時(shí)候比以前嚴(yán)格了?！?/p>
經(jīng)營(yíng)貸的辦理有一套規(guī)范的流程——首先，要有房子或其他抵押物做抵押；其次，并非單純注冊(cè)一個(gè)公司，這家公司最少要經(jīng)營(yíng)半年，并且還要給銀行提供經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的資金流水。
再者，如果想要經(jīng)營(yíng)貸，需要借貸的公司向銀行提出貸款的要求，給銀行提供一系列合同。嚴(yán)格來(lái)說(shuō)，銀行的客戶(hù)經(jīng)理還會(huì)去實(shí)地調(diào)查這家公司是否有經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所，有正常的貿(mào)易往來(lái)等，確定沒(méi)有問(wèn)題之后，才會(huì)放貸。
當(dāng)然，也會(huì)有例外發(fā)生。
王霄對(duì)市界透露，也會(huì)有一些小銀行迫于市場(chǎng)份額的要求，背負(fù)著經(jīng)營(yíng)壓力，有時(shí)候面對(duì)“另類(lèi)”的經(jīng)營(yíng)貸，會(huì)睜一只眼閉一只眼。
之所以能這樣操作，也是因?yàn)槠渲械拇_存在漏洞。
就拿經(jīng)營(yíng)貸來(lái)說(shuō)，表面上的流程都合規(guī)了，但下游卻可能出現(xiàn)銀行不能預(yù)料的問(wèn)題，比如供貨方把銀行打來(lái)的錢(qián)挪用去買(mǎi)房了，銀行有時(shí)候也很難察覺(jué)。
再比如之前常見(jiàn)的被明令禁止用于買(mǎi)房的消費(fèi)貸，銀行甚至設(shè)置了一套自己的報(bào)警機(jī)制，一旦消費(fèi)者把卡里的錢(qián)劃給房地產(chǎn)企業(yè)，會(huì)立馬觸發(fā)銀行的報(bào)警機(jī)制，追回款項(xiàng)。但在實(shí)際操作中，有些人就把貸款從卡里取出來(lái)，用現(xiàn)金買(mǎi)房，這樣一來(lái)，銀行就很難監(jiān)測(cè)到。
但真正導(dǎo)致中介如此操作的原因，是因?yàn)檫`規(guī)成本太低。如果這種行為沒(méi)有被銀行察覺(jué)，“皆大歡喜”。即使被發(fā)現(xiàn)了，觸發(fā)銀行提前收款，其中承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的，不是中介，而是購(gòu)房者。
“嚴(yán)重的可能還涉嫌詐騙，但這種情況很少發(fā)生，多數(shù)僅從民事糾紛角度進(jìn)行處理，或認(rèn)定合同無(wú)效，或加速合同到期主張?zhí)崆斑€款。”北京盈科（上海）律師事務(wù)所律師沈浩浩告訴市界。
購(gòu)房者一旦還不上錢(qián)，有可能會(huì)拆東墻補(bǔ)西墻，再想其他法子去弄錢(qián)，形成一個(gè)惡性循環(huán)。除了這些明面上的風(fēng)險(xiǎn)，更加可怕的是未知的風(fēng)險(xiǎn)。
“像中介這種操作路徑，最基本的前提是雙方的信任，就是購(gòu)房者相信所謂的公司供貨方會(huì)把銀行打過(guò)來(lái)的錢(qián)轉(zhuǎn)給自己?！蓖跸霰硎荆暗绻┴浄讲贿@么做呢？”
因?yàn)殂y行會(huì)直接將錢(qián)打到供貨方那里，再由供貨方將錢(qián)打給購(gòu)房者，購(gòu)房者拿到錢(qián)后再去買(mǎi)房，一旦供貨方那里出了問(wèn)題，比如把錢(qián)私吞，購(gòu)房者一方面拿不到錢(qián)，另一方面，由于是借款人，還要還款給銀行。
盡管中介在這場(chǎng)交易中扮演了“掮客”的角色，給雙方“說(shuō)媒拉纖”，但是簽訂貸款合同的是購(gòu)房者，而中介由于不是貸款合同相對(duì)方，很難被追責(zé)?！跋嚓P(guān)法律依據(jù)太少了?！鄙蚝坪蒲a(bǔ)充道。
在這場(chǎng)危險(xiǎn)的買(mǎi)房游戲中，一方是占盡便宜的中介，另一方，是糊涂不自知的購(gòu)房者。對(duì)中介來(lái)說(shuō)，風(fēng)險(xiǎn)讓別人擔(dān)，錢(qián)全部自己賺了，這無(wú)疑是門(mén)一本萬(wàn)利的好生意。但對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，卻是一個(gè)巨大的陷阱。
（文中出現(xiàn)的劉思思、張軒、王盟、張曉、王霄為化名）
（作者|楊立新 編輯|胡劉繼）