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牛市的微利跟不上學(xué)區(qū)的漲價(jià) 一年漲270萬(wàn) 父母只能“望樓嘆”
前幾天回頭看這個(gè)樓盤(pán)，已經(jīng)漲到900多萬(wàn)了。僅一年時(shí)間，該物業(yè)就跑出了令人驚嘆的“大陽(yáng)線(xiàn)”，漲價(jià)270萬(wàn)元。幸運(yùn)的是，2020年，我遇到了股市牛市，終于脫離了“韭菜”的命運(yùn)，賺了一點(diǎn)錢(qián)。但是，我終于發(fā)現(xiàn)，學(xué)習(xí)各種股票基金賺的錢(qián)，并不是房?jī)r(jià)上漲的零頭，更不是工資。
智訊財(cái)經(jīng)作者|深圳陳郁
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“硬通貨”學(xué)區(qū)房里堪比茅臺(tái)。
2021年初，各大城市學(xué)區(qū)驚人的增加，引起了市場(chǎng)的恐慌和焦慮。上海的學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格是“一天一價(jià)”。傳聞深圳有30萬(wàn)學(xué)區(qū)房，北京廣州的學(xué)區(qū)房市場(chǎng)也在持續(xù)升溫。
為了提高住宅學(xué)區(qū)的競(jìng)爭(zhēng)力，深圳部分業(yè)主不惜組隊(duì)成立“吉瓦”團(tuán)隊(duì)。學(xué)歷高的業(yè)主負(fù)責(zé)給小區(qū)的孩子補(bǔ)課，設(shè)置各種獎(jiǎng)勵(lì)機(jī)制等花式招數(shù)“保底”住宅房?jī)r(jià).縱觀全國(guó)，房?jī)r(jià)快速上漲的城市也在效仿這種做法。
每一波房?jī)r(jià)上漲的背后，學(xué)區(qū)房依然處于領(lǐng)先地位。雖然在“過(guò)年”的時(shí)候，各大調(diào)控政策的靴子已經(jīng)落地，但并沒(méi)有挫傷學(xué)區(qū)房業(yè)主的信心，學(xué)區(qū)房的單價(jià)一直在穩(wěn)步上漲，幾乎和豪宅持平。
那些在城市學(xué)區(qū)被逼成“雞寶寶”而看不到“天花板”的中國(guó)家長(zhǎng)，上演了一場(chǎng)非?，F(xiàn)實(shí)的“學(xué)區(qū)戰(zhàn)”。
各個(gè)城市在火熱的樓市背后調(diào)控著學(xué)區(qū)樓市
2021年樓市到底有多火？
不到兩周，六個(gè)城市，包括深圳、上海、廣州、杭州、合肥、成都等。加大調(diào)控力度，通過(guò)嚴(yán)查新一代控股、遏制假離婚、嚴(yán)厲打擊業(yè)主控股集團(tuán)提價(jià)等手段，抑制了過(guò)熱的樓市。
在火熱的樓市背后，學(xué)區(qū)房顯然是重要的領(lǐng)導(dǎo)者之一。
2020年各大城市學(xué)區(qū)基本跑贏大城市。
以深圳為例，根據(jù)樂(lè)游家的統(tǒng)計(jì)，排名前三的分別是羅湖金利豪花園、南山中海陽(yáng)光玫瑰園和世紀(jì)廣場(chǎng)，增幅分別為66.58%、53.75%和53.45%。
這三個(gè)區(qū)都是典型的名校區(qū)，年增幅驚人，跑贏了很多投資產(chǎn)品。
數(shù)據(jù)來(lái)源：樂(lè)友佳
北京和上海都在住宅增長(zhǎng)名單的前列，這也離不開(kāi)具有學(xué)位房性質(zhì)的住宅數(shù)字。
按照《北京二手房小區(qū)榜單》的說(shuō)法，北京前五的住宅區(qū)都在海淀區(qū)，增長(zhǎng)率在50%左右，這些住宅區(qū)基本都有學(xué)區(qū)房的光環(huán)。
2021年初，學(xué)區(qū)開(kāi)始瘋狂模式。
“深圳一個(gè)學(xué)區(qū)房均價(jià)刷新到32萬(wàn)/”，“北京海淀一個(gè)學(xué)區(qū)房一夜暴漲40萬(wàn)”，“上海一個(gè)學(xué)區(qū)房三天價(jià)格暴漲百萬(wàn)”.各個(gè)樓市的傳言刺激了購(gòu)房者的神經(jīng)。
對(duì)學(xué)區(qū)房的需求大幅增加，業(yè)主頻頻跳價(jià)，二手房均價(jià)持續(xù)上漲，急于找學(xué)位房的買(mǎi)家處于非常被動(dòng)的地位。在這一輪學(xué)區(qū)房大戰(zhàn)中，上海的出色表現(xiàn)引起了很多關(guān)注。
易居研究院智庫(kù)中心研究主任嚴(yán)躍進(jìn)
指出，疫情有一定的助推作用，疫情影響下不少人無(wú)法出國(guó)，市場(chǎng)對(duì)于學(xué)區(qū)房的需求進(jìn)一步擴(kuò)大。美聯(lián)物業(yè)全國(guó)研究中心總監(jiān)何倩如對(duì)智訊財(cái)經(jīng)表示，深圳學(xué)區(qū)房近一兩個(gè)月以來(lái)漲幅也比較明顯，學(xué)區(qū)房上漲的驅(qū)動(dòng)力還是名校的效應(yīng)，而且我們發(fā)現(xiàn)每個(gè)區(qū)的名校，它相對(duì)應(yīng)的房源價(jià)格上漲都比其他房源明顯。
還有一些家長(zhǎng)可能是因?yàn)檫^(guò)年不回家所以把購(gòu)房周期提前了，整體來(lái)講這個(gè)市場(chǎng)還是挺熱鬧的。
親歷學(xué)區(qū)房市場(chǎng)：觀望漲價(jià)是常態(tài)
L1：一個(gè)月漲16萬(wàn)，這很“深圳”
口述人：梅姐
坐標(biāo)：深圳
其實(shí)從去年11月份開(kāi)始，我就開(kāi)始在留意福田這邊的學(xué)區(qū)房。那時(shí)候恰逢深圳有很多關(guān)注度很高的新樓盤(pán)入市，一手房市場(chǎng)非常熱鬧。
我女兒目前已經(jīng)在上學(xué)前班了，所以新房對(duì)我們來(lái)說(shuō)肯定是來(lái)不及了，因此也沒(méi)有去考慮這些新盤(pán)，盡管有些新盤(pán)的學(xué)位很不錯(cuò)，價(jià)格還有一定優(yōu)勢(shì)。
去年年底那個(gè)時(shí)候很多人都去打新盤(pán)，我以為對(duì)二手的價(jià)格會(huì)有所影響。
那段時(shí)間一個(gè)月看了將近10套房，都不是很滿(mǎn)意。最后看到景田片區(qū)一套總價(jià)接近540萬(wàn)的老破小，想著再觀望觀望，沒(méi)想到元旦過(guò)后中介就打電話(huà)來(lái)說(shuō)業(yè)主要加價(jià)20萬(wàn)。
當(dāng)時(shí)我就驚了，不過(guò)后來(lái)想著以深圳這行情，房?jī)r(jià)只可能只漲不跌，怕真正過(guò)年回來(lái)房?jī)r(jià)又漲了，自己也不想來(lái)回折騰，確定之后跟業(yè)主商量，最終以556萬(wàn)的價(jià)格買(mǎi)下。
一個(gè)月多給了16萬(wàn)，這很“深圳”了。
L2：隨意跳價(jià)，任人宰割
口述人：阿貝
坐標(biāo)：上海
看完不下十套學(xué)區(qū)房，我陷入了深深的焦慮之中。
去年3月份民辦搖號(hào)政策出臺(tái)，學(xué)區(qū)房就開(kāi)始有上漲趨勢(shì)，但沒(méi)想到現(xiàn)在徹底“瘋了”。元旦跟小姐妹聚會(huì)的時(shí)候，聽(tīng)她說(shuō)上個(gè)月剛買(mǎi)下徐匯的一套學(xué)區(qū)房，想不到還沒(méi)有一個(gè)月的時(shí)間竟然漲了將近2萬(wàn)/平，我承認(rèn)確實(shí)酸了。
元旦過(guò)后，原本不急著購(gòu)置學(xué)區(qū)房的我跟老公商議之后，決定提前出手。我們開(kāi)始聯(lián)系中介，將條件列出讓中介幫我們篩選房源并帶看。
剛開(kāi)始看了靜安一套接近80平的次新小三房，普通學(xué)位，業(yè)主報(bào)價(jià)710萬(wàn)。當(dāng)時(shí)我倆都沒(méi)有特別滿(mǎn)意，想著多看幾套最后再來(lái)決定，但當(dāng)時(shí)整個(gè)市場(chǎng)其實(shí)是很快節(jié)奏的，熱點(diǎn)學(xué)區(qū)房特別是那些雙學(xué)位的房子，基本一出來(lái)就被秒空的，特別夸張。
但我們不太甘心畢竟這不是小的數(shù)目，總覺(jué)得后面還會(huì)有更好的。
之后看中了一套也在靜安，不過(guò)對(duì)比最開(kāi)始那套價(jià)格要高出大概40萬(wàn)左右，也是普通學(xué)位，環(huán)境稍微好一些，在次日準(zhǔn)備交定金之際，業(yè)主突然說(shuō)不賣(mài)了...
從來(lái)沒(méi)有買(mǎi)一樣?xùn)|西買(mǎi)得這么委屈，請(qǐng)假四處奔波，還是感覺(jué)人為刀俎，我為魚(yú)肉般任人宰割。
直到1月21日晚，上海出臺(tái)新政策，其中有一條是，增值稅征免年限從2年提高至5年。這意味著二手房的交易成本更高，市場(chǎng)上可供選擇的余地也更少了...
如今我們還奔波在看房的路上，只不過(guò)不那么著急了，讓市場(chǎng)稍微冷卻一些，也不至于那么被動(dòng)。
L3：小區(qū)漲出“大陽(yáng)線(xiàn)”牛市小賺遠(yuǎn)趕不上房?jī)r(jià)漲幅
口述人：王鵬
坐標(biāo)：北京
如果說(shuō)2020年最后悔的一件事，就是沒(méi)有早點(diǎn)入手一套學(xué)區(qū)房。
魔幻的學(xué)區(qū)房市場(chǎng)每天都在刷新你新的認(rèn)知，北京的家長(zhǎng)們真的太拼了。
去年西城731政策之風(fēng)再次刮起了家長(zhǎng)們的焦慮，也是從那個(gè)時(shí)候開(kāi)始，海淀這邊的小戶(hù)型學(xué)區(qū)房開(kāi)始起量上漲。我此前列入備選名單的可以上三小的蜂鳥(niǎo)家園，價(jià)格開(kāi)始失控。
5月份的時(shí)候，蜂鳥(niǎo)家園47平的一居室就已經(jīng)要730萬(wàn)，單價(jià)已經(jīng)15萬(wàn)/平左右。不過(guò)蜂鳥(niǎo)家園是片區(qū)內(nèi)難得的小戶(hù)型小區(qū)，低總價(jià)是它的優(yōu)勢(shì)；最重要的是，三小這邊沒(méi)有調(diào)劑，學(xué)位穩(wěn)定，這是吸引我們這些家長(zhǎng)的最重要因素。
不過(guò)當(dāng)時(shí)還是覺(jué)得700多萬(wàn)這個(gè)價(jià)格有點(diǎn)虛高了，就一直晾著，期間也在看其他的一些房源，不是業(yè)主要漲價(jià)不賣(mài)了，就是學(xué)區(qū)配套不滿(mǎn)意。直到12月那時(shí)北京疫情防控又加嚴(yán)了，停了大半個(gè)月。
直到前幾天又看回那套房源，已經(jīng)漲到900多萬(wàn)了，當(dāng)時(shí)我真的就原地懵了，半年漲了190萬(wàn)左右，單價(jià)都快要接近20萬(wàn)/平了。
短短一年時(shí)間，這套房源跑出了驚人的“大陽(yáng)線(xiàn)”，漲價(jià)270萬(wàn)。2020年所幸遇到股票牛市，終于脫離“韭菜”命運(yùn)，賺了點(diǎn)小錢(qián)，但最后發(fā)現(xiàn)辛辛苦苦研究各種股票基金賺的錢(qián)都不夠房子漲價(jià)的零頭，更別提工資了。
蜂鳥(niǎo)家園小區(qū)中原掛牌價(jià)
后悔就不說(shuō)了，同時(shí)也有一個(gè)新的啟發(fā)，買(mǎi)房，特別是買(mǎi)學(xué)區(qū)房一定要當(dāng)機(jī)立斷，不要挑三揀四。只要學(xué)校合適，居住環(huán)境只要不是太差，價(jià)格又在預(yù)算之內(nèi)就可以下手，到時(shí)小孩上了學(xué)后再拋出說(shuō)不定還能賺一筆。
2021年的硬性指標(biāo)就是：搞定學(xué)區(qū)房！
各地政策頻出
剛需學(xué)區(qū)房勁頭仍強(qiáng)勢(shì)
優(yōu)質(zhì)教育資源的稀缺性，注定了優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房的價(jià)值。
特別是經(jīng)過(guò)了2020年全球性疫情的影響，許多原本打算送孩子出國(guó)留學(xué)的家長(zhǎng)開(kāi)始改變想法，轉(zhuǎn)而向國(guó)內(nèi)教育對(duì)齊，這一波群體必定是無(wú)法忽略的。
2020年底，各大一線(xiàn)城市學(xué)區(qū)房市場(chǎng)都迎來(lái)“暖冬潮”，業(yè)主惜售、隨意跳價(jià)的情況頗為常見(jiàn)，躁動(dòng)情緒彌漫整個(gè)樓市。
無(wú)風(fēng)不起浪。2021年初，各大調(diào)控政策也隨之而來(lái)。
兩周之內(nèi)五大城市發(fā)布新政，包括深圳、上海、廣州、杭州和合肥。近日，廣州四大行房貸利率全面上調(diào)，首套房房貸利率調(diào)整為L(zhǎng)PR+55bp，更是引發(fā)不少焦慮。
對(duì)于深圳市場(chǎng)，美聯(lián)物業(yè)全國(guó)研究中心總監(jiān)何倩如對(duì)智訊財(cái)經(jīng)表示，房貸收緊也是近幾年以來(lái)一直都存在的現(xiàn)象，今年只是提前了一點(diǎn)，短期來(lái)講，我相信對(duì)深圳市場(chǎng)不會(huì)有特別大的影響，除非BP像廣州一樣往上加，這肯定會(huì)影響成交，因?yàn)槌杀旧蠞q了；但如果不加BP，短期影響會(huì)比較小。
對(duì)于深圳學(xué)區(qū)房市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，深圳優(yōu)質(zhì)的學(xué)校資源分布還是不均勻，所以短期來(lái)看學(xué)區(qū)房的價(jià)格上漲還是會(huì)持續(xù)。另外，由于今年很多人留深過(guò)年，春節(jié)的時(shí)間也可以用來(lái)購(gòu)房，2021年學(xué)區(qū)房購(gòu)買(mǎi)周期可能會(huì)比往年要長(zhǎng)一些。
而對(duì)于北京樓市過(guò)熱是否會(huì)加強(qiáng)調(diào)控，景暉智庫(kù)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家胡景暉認(rèn)為，如果不出現(xiàn)像深圳樓市那樣的異動(dòng)，政策不會(huì)有太大變化。從全國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控看，調(diào)控政策越來(lái)越細(xì)化和局部化；不過(guò)，北京急需解決的是教育資源不均衡問(wèn)題。
上海同策研究院分析師丁垚認(rèn)為，此次上海新政增值稅“2改5”究其原因，主要是因?yàn)槿ツ暌詠?lái)以學(xué)區(qū)房為代表的二手房?jī)r(jià)格漲幅過(guò)大，市場(chǎng)預(yù)期過(guò)于樂(lè)觀，以致頻繁出現(xiàn)房東跳價(jià)等現(xiàn)象，此次政策必然會(huì)通過(guò)提高交易成本從而平抑二手房市場(chǎng)的預(yù)期，擠掉一些小區(qū)掛牌價(jià)虛高的水分。
無(wú)論更嚴(yán)政策是否會(huì)降臨，學(xué)區(qū)房作為家庭一種剛需產(chǎn)品，需求永遠(yuǎn)不會(huì)消失，特別是在北上廣深這種人才流入密集的城市，優(yōu)質(zhì)的教育資源在中短期內(nèi)還是會(huì)呈現(xiàn)不均衡、以及緊缺的狀態(tài)。所以盡管房貸收緊、限購(gòu)限貸等諸多手段限制，學(xué)區(qū)房市場(chǎng)仍擁有強(qiáng)勁的需求。
也有業(yè)內(nèi)人士建議，剛需購(gòu)房者在購(gòu)買(mǎi)學(xué)區(qū)房時(shí)，在選擇合適的區(qū)域后盡量選擇帶有自住屬性的房子，居住條件差的一些學(xué)區(qū)房，如果后面由于政策失去學(xué)區(qū)加持價(jià)值將會(huì)大打折扣，出手也比較困難。
無(wú)論外圍環(huán)境多么“惡劣”，2021年“硬通貨”學(xué)區(qū)房的“神話(huà)”或仍將繼續(xù)。