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負(fù)債兩年漲了70% 掌舵人的離職是一場巨大的地震 這個(gè)老牌央企的多元化經(jīng)營能實(shí)現(xiàn)嗎？
銷售規(guī)模是華潤最重要的。為了獲得更多的土地，華潤在近幾年的買買中買了不少地，甚至還贏了不少“地王”。華潤的負(fù)債也隨著買買的購買而增加。然而，為了更好地?cái)U(kuò)張，華潤集團(tuán)董事長王向明透露，他正在“向SASAC申請適當(dāng)放開資產(chǎn)負(fù)債率”，并希望讓央企華潤擺脫SASAC設(shè)定的負(fù)債率紅線。以多元化經(jīng)營著稱的華潤能否平衡債務(wù)、利潤、規(guī)模問題？
撰文：袁麗麗
編輯：汪瑞杰
華潤萬象人壽上市當(dāng)天，選擇了華潤大廈66層幸運(yùn)樓——。
華潤置地領(lǐng)導(dǎo)小組66樓的云，如王向明、李欣，敲響了華潤萬象生活(1209)上市的鐘聲。華潤集團(tuán)前董事長傅育寧也無法掩飾自己的激動(dòng)。
華潤萬象人壽作為華潤置地的商業(yè)和物業(yè)管理平臺(tái)，上市醞釀多年，是其多元化道路上的標(biāo)志性事件。
與許多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不同，華潤置地很早就提出了多元化的轉(zhuǎn)型思路。早在2009年，華潤置地就提出將其業(yè)務(wù)發(fā)展模式改為“面向住宅開發(fā)投資物業(yè)客戶的增值服務(wù)”。
然而，投資物業(yè)回報(bào)期長、前期投資高，在一定程度上阻礙了華潤置地住宅發(fā)展的步伐。華潤置地增速開始落后同行。到2017年，碧桂園銷售額突破5000億，恒大和萬科突破4000億。華潤置地不僅不如保利，還被融創(chuàng)和龍湖甩在后面。
在投資者質(zhì)疑糟糕的增長業(yè)績后，時(shí)任華潤置地執(zhí)行董事的唐勇表示：“我們正在檢討自己，需要調(diào)整和改善公司的戰(zhàn)略和管理?！?
自此，華潤置地開始全力沖刺。多元化軌道上，飽受“中年焦慮”困擾的華潤置地，一半明朗，一半未知。
高層換血，人事動(dòng)蕩，多種經(jīng)營無痛
近年來，華潤置地雖然經(jīng)歷了多次人事變動(dòng)，但始終遵循著對規(guī)模的不斷渴望和對總體戰(zhàn)略的堅(jiān)持。
2016年，華潤置地正式確定了“賣房投資房產(chǎn)X”的經(jīng)營模式。投資物業(yè)軌道主要是購物中心，此外還有寫字樓、酒店等業(yè)態(tài)；而“X”包括城市更新、長期租賃公寓、楊康地產(chǎn)、文化體育等多元化業(yè)務(wù)。
盡管有許多高層變動(dòng)，華潤的戰(zhàn)略方向始終如一，其中一個(gè)主要原因在于“掌舵人”吳向東。他構(gòu)建了以萬象市為代表的商業(yè)地產(chǎn)體系，帶領(lǐng)華潤置地形成了住宅地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)兩輪驅(qū)動(dòng)的格局。
華潤集團(tuán)董事長兼黨委書記宋林因嚴(yán)重違紀(jì)違法被調(diào)查后，吳向東也于2019年2月正式離職，引發(fā)了人事方面的巨大震動(dòng)。在這次沖擊中，高層管理人員調(diào)整最多的是華南，也是華潤置地的重倉。
雖然一系列變化給華潤的前景增加了不確定性，但兩大主業(yè)依然表現(xiàn)良好。公告顯示，2020年華潤置地簽約金額2850億元，同比增長17.54%；總承包面積1418萬平方米，同比增長7%。2020年，投資性房地產(chǎn)租金收入約為130.4億元，同比增長5%
主營業(yè)務(wù)表現(xiàn)良好，多元化業(yè)務(wù)表現(xiàn)不佳。根據(jù)財(cái)務(wù)報(bào)告數(shù)據(jù)，2020年上半年，物業(yè)銷售、投資物業(yè)和其他業(yè)務(wù)分別占華潤綜合營業(yè)收入的80%、11.1%和8.7%。
從毛利率來看，投資物業(yè)遠(yuǎn)高于銷售物業(yè)
0">華潤置地相關(guān)數(shù)據(jù) 來源：企業(yè)業(yè)績公告 CRIC隨著房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)入下半場，拿地成本高企，三道紅線羈絆，以及一二線城市的嚴(yán)格限價(jià)，銷售物業(yè)的毛利正逐年下降，這不僅在華潤的年報(bào)中可以窺見，于整個(gè)行業(yè)，毛利率下降已成為普遍趨勢。
但華潤以購物中心為核心的投資物業(yè)表現(xiàn)一直很優(yōu)異，每年高達(dá)60%以上的毛利率，成為華潤的“賺錢小能手”。
數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告，觀點(diǎn)指數(shù)統(tǒng)計(jì)
而關(guān)于多元化賽道上的“X”業(yè)務(wù)，諸如長租公寓、康養(yǎng)地產(chǎn)、文化體育等，由于投入大回報(bào)周期長，很難在短時(shí)間內(nèi)為華潤帶來實(shí)質(zhì)性的效益。特別是長租公寓頻頻暴雷的2020年，華潤旗下長租公寓品牌有巢或遭受一定打擊。
“華潤置地的住宅銷售和商業(yè)地產(chǎn)兩大業(yè)務(wù)收入占公司收入的絕大部分比例，其他X業(yè)務(wù)可能還沒到規(guī)模化的收入階段，處于探索和投入階段?！辈辉妇呙馁Y深業(yè)內(nèi)人士透露。
2020年，房企歷經(jīng)了疫情陰影籠罩的上半年，逐漸明朗之后又迎來下半年“三道紅線”的約束。作為央企的華潤置地債務(wù)承壓，但另一面還要為規(guī)模不斷激進(jìn)拿地，如何在保守與激進(jìn)中保持平衡，如何將多元化進(jìn)行到底，讓尚處于培育期的“X”更快釋放出價(jià)值，或才是華潤置地接下來要面臨的問題。
多元化命運(yùn)背后：華潤的規(guī)模焦慮
毛利下降，業(yè)績承壓，因此多元化也成為房企實(shí)現(xiàn)業(yè)績突圍的主要渠道。
從2016年華潤意外跌出前十之后，“守住前十”便成為華潤發(fā)展中一項(xiàng)重要事項(xiàng)。
2020年，華潤置地累計(jì)總合同銷售金額約2850.35億元，完成全年銷售目標(biāo)的108.79%，在克而瑞發(fā)布的房企銷售榜單中排名第9位，保住了“前十”的位置，但背后世茂、金地兩大房企緊追其后，差值僅幾十億。
從2017年開始，華潤便不斷加大土地投資，規(guī)模訴求強(qiáng)烈。2020年全年華潤增持了69個(gè)土地項(xiàng)目，拿地成本也從2019年的7050元/平方米上升到9245元/平方米。
結(jié)果可窺見，華潤的負(fù)債一欄高居不下，且在逐年遞增。
2017-2019年的負(fù)債分別為3362億元、4750億元、5286億元。截至2020年上半年，負(fù)債合計(jì)5899億元。
華潤城潤璽一期
因此華潤董事長王祥明在2020年初的投資者交流會(huì)上談及，“正在向國資委申請對資產(chǎn)負(fù)債率的適當(dāng)放開，采取一企一策，這樣有助于華潤置地?cái)U(kuò)張。”
拓展多遠(yuǎn)土儲(chǔ)渠道，華潤能維持住利潤嗎？
目前，華潤正處于向開發(fā)要規(guī)模，跟商/物管要毛利，向多元化要增長點(diǎn)的階段。
土地開發(fā)方面，由于行業(yè)紅利逐漸收緊，拿地成本愈發(fā)高企，華潤為了讓土儲(chǔ)持續(xù)增長，策略上也更注重城市的深耕。
商管和物管方面，華潤萬象生活目前已到達(dá)一個(gè)新起點(diǎn)，并正向輕資產(chǎn)模式轉(zhuǎn)變。據(jù)贏商網(wǎng)數(shù)據(jù)，2020上半年華潤萬象1平米商管費(fèi)高達(dá)90元，極具行業(yè)競爭力，其毛利也超過住宅成為其主要利潤來源。
華潤萬象天地街景
而關(guān)于主業(yè)之外的多元化增長點(diǎn)，近來也能看到華潤在城市更新、代建承建等業(yè)務(wù)上的布局。
譬如華潤在年內(nèi)就成功中標(biāo)東莞道滘馬洲城市更新前期服務(wù)商、以及羅湖田心的城市更新改造項(xiàng)目，另外還有網(wǎng)友爆料出華潤或?qū)⒔邮指Ｌ锸姓笤旱呐f改。值得注意的是，近期華潤置地還將通過兄弟單位華潤雪花之間的關(guān)聯(lián)交易，以合營、代建的方式獲得位于深圳寶安的大片地塊。
在華潤萬象生活上市之日，華潤置地總裁李欣在寫給股東的感謝信中提到，未來將在鞏固華潤置地既有護(hù)城河的基礎(chǔ)上，積極尋求新的增長點(diǎn)，形成“開發(fā)物業(yè)+投資物業(yè)+資產(chǎn)管理”新的戰(zhàn)略版圖和競爭優(yōu)勢，實(shí)現(xiàn)業(yè)績的可持續(xù)增長。
在住宅開發(fā)和投資物業(yè)的業(yè)績承壓下，如何找到既能降低負(fù)債又能穩(wěn)住前十的方法，在保守與激進(jìn)中保持平衡，緩解“X”的轉(zhuǎn)型和規(guī)模焦慮，這會(huì)是華潤置地的新命題。