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深圳樓市的“狂歡”

神奇的深圳樓市交出了今年的“金九銀十”成績單，——。新房交易創(chuàng)新高，二手房市場連續(xù)下跌三次。

從7月份開始，深圳二手房市場一次次腰斬，月成交量連續(xù)三年下滑。數(shù)據(jù)顯示，今年10月，深圳二手房成交5049套，較上月下降42.8%。但10月份二手房均價(jià)環(huán)比上漲10%，賣家表現(xiàn)出強(qiáng)烈的觀望態(tài)度和預(yù)期漲價(jià)。

相反，新屋市場在高供給下被完全點(diǎn)燃。10月份售出4617臺(tái)，9月份售出4871臺(tái)，分別創(chuàng)下了“銀十”近4年和“金九”近7年的新高。值得注意的是，雖然10月份新增供應(yīng)量為3259套，不到9月份的一半，但交易量差異僅為254套，說明深圳“做新產(chǎn)品”的熱潮有增無減。

隨著樓市的大起大落，“茶費(fèi)”的混亂再次出現(xiàn)。《中國經(jīng)營報(bào)》記者走訪了光明區(qū)和南山區(qū)的幾棟熱銷樓盤。一些想買房的買家需要支付額外昂貴的“茶費(fèi)”，通過內(nèi)部關(guān)系獲得房屋，其中有很多品牌開發(fā)商。

“喝茶費(fèi)”重現(xiàn) 65萬元搞定千人搖熱盤？

記者走訪深圳幾個(gè)熱點(diǎn)時(shí)，發(fā)現(xiàn)樓市背后仍然存在天價(jià)的“茶費(fèi)”，購房者要買房，需要支付幾十萬元才能獲得住房。

近日，購房者鄭女士告訴記者，雖然位于深圳市光明區(qū)的金地豐景瑞富的房產(chǎn)已被宣布售罄，但“套牢房”可以通過內(nèi)部渠道購買，但需要額外繳納65萬元的“飲茶費(fèi)”。據(jù)悉，該物業(yè)均價(jià)5.17萬元/平方米，由于新房限價(jià)，比周邊二手房便宜近2萬元。

值得注意的是，記者發(fā)現(xiàn)，項(xiàng)目開盤時(shí)營銷中心并未開業(yè)，也沒有樣板間，認(rèn)購金額高達(dá)130萬元。即便如此，它仍然吸引了2200多人注冊(cè)審批，只有629套房子在出售。

10月25日上午9點(diǎn)至晚上10點(diǎn)，隨著13個(gè)小時(shí)選房后“天亮”的宣布，鄭女士的新夢(mèng)想再次落空。鄭女士將希望轉(zhuǎn)向了那些聲稱能夠通過內(nèi)部關(guān)系獲得住房的中間商?！暗侵挥袃蓚€(gè)指標(biāo)，一套93平米，一套115平米，65萬元幫你拿?！敝虚g人向鄭女士強(qiáng)調(diào)絕對(duì)安全，會(huì)和開發(fā)商簽訂合同，并表示可以和鄭女士簽訂協(xié)議，保證安全和住房。

隨后，應(yīng)記者要求，他提供了一份《委托購房協(xié)議》的復(fù)印件，上面寫著：甲方同意在簽訂本協(xié)議當(dāng)天支付服務(wù)費(fèi)或委托傭金訂房號(hào)，雙方銀行共同開戶監(jiān)管。中間人告訴記者，如果事情不順利，他可以配合記者從聯(lián)名賬戶中退錢。當(dāng)被問及這筆資金的流向時(shí)，中間人表示，開發(fā)商和中介機(jī)構(gòu)都將從中提取費(fèi)用，但具體金額不會(huì)透露。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李在接受記者采訪時(shí)表示，“飲茶費(fèi)”的資金之一是流向中介，即中介認(rèn)為開發(fā)商的價(jià)格被低估，然后獲得購房額度和住房，然后以更高的價(jià)格出售；另一種是開發(fā)商內(nèi)部人員用自己的名額把房子拿下，然后賣掉，這樣“飲茶費(fèi)”最終可能會(huì)流向開發(fā)商的工作人員。

記者要求金地峰景瑞府房產(chǎn)負(fù)責(zé)人核實(shí)，對(duì)方否認(rèn)支付“茶費(fèi)”獲得內(nèi)部房屋的操作。該負(fù)責(zé)人向記者承認(rèn)，雖然有少數(shù)客戶出于自身原因接受資金后退房，但他們不會(huì)將這部分房屋重新投入市場，“他們將嚴(yán)格按照監(jiān)管機(jī)構(gòu)和買家的要求來

事實(shí)上，上半年深圳寶安區(qū)住建局發(fā)布《關(guān)于堅(jiān)決打擊房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和中介機(jī)構(gòu)收取“喝茶費(fèi)”“更名費(fèi)”等價(jià)外費(fèi)用違法行為的通知》，引起了廣泛關(guān)注。當(dāng)時(shí)涉案的很多樓盤，如新津安海納大廈、云溪金亭、潤恒市名社等，都暫停了房屋網(wǎng)上簽約權(quán)限。

新房火熱 二手慘淡

10月，深圳樓市“兩極化”持續(xù)加劇，——名新人稱“錢買不到”，而二手房業(yè)主“寧可漲價(jià)也不賣”。

在新屋市場，“銀十”延續(xù)了“金九”的人氣，預(yù)售了13套新屋，開盤了6個(gè)項(xiàng)目，其中3個(gè)是“陽光”。10月份成交4617臺(tái)，創(chuàng)下過去4年10月份的新紀(jì)錄。值得注意的是，雖然10月份新增供應(yīng)量為3259套，不到9月份的一半，但交易量僅比9月份少254套，說明“創(chuàng)新”在深圳的人氣正在上升。

以上鄭女士關(guān)注的光明區(qū)，是深圳最火的“大新區(qū)”，也是大新人又愛又恨的地方。此前，該區(qū)金融街法華榮宇華富開業(yè)認(rèn)購人數(shù)達(dá)到8997人，勝率僅為4.38%，是深圳樓市歷史上最大的開業(yè)?！?15”新政后，一方面供應(yīng)量增加，另一方面購房資格大大收緊，使得市場成功率提高，一定程度上緩解了新房難找的局面。新政出臺(tái)后，擁有上述網(wǎng)紅板塊的金融街法華榮宇華富，金融街二期共390套房，認(rèn)購2814批次，勝率明顯提升。

值得注意的是，雖然深圳的新房市場正在蓬勃發(fā)展，但東西部的區(qū)域差異仍然明顯。以東部平山區(qū)東莞君宅為例，該物業(yè)平均開盤價(jià)只有3個(gè)字，總價(jià)260萬元。但自從10月27日項(xiàng)目開盤以來，一直不理想，甚至開始了推薦銷售。事實(shí)上，在深圳人氣較高、經(jīng)常出現(xiàn)“日常光盤”的西部光明區(qū)和寶安區(qū)，很少有項(xiàng)目被中介打開做商品廣告。就算沒有銷售中心，沒有樣板房，幾百萬的認(rèn)購資金，還是“難找房”。

年底沖刺 供應(yīng)量持續(xù)加大

新房供不應(yīng)求，二手房尤其慘淡。事實(shí)上，從7月份開始，深圳二手房市場已經(jīng)一次又一次的腰斬，月均成交量連續(xù)三年下滑。數(shù)據(jù)顯示，今年10月，深圳二手房成交5049套，環(huán)比下降42.8%，同比下降29.5%。但值得注意的是，二手房均價(jià)在冷盤交易下一次次上漲。據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，10月份樣板房價(jià)格上漲72.0%，樣板房漲幅5%~10%，占比最大。賣家表現(xiàn)出強(qiáng)烈的觀望態(tài)度，并期待漲價(jià)。

房產(chǎn)中介溫(音)告訴記者，香米湖地區(qū)的一個(gè)小區(qū)已經(jīng)近兩周沒有上市的房子了，這幾天突然掛了三套房子，但價(jià)格卻漲到了4800萬元左右，而之前的最高成交價(jià)為4500萬元。文老師說，4800萬元的價(jià)格目前幾乎是客戶無法接受的。"這一輪價(jià)格上漲增強(qiáng)了管家們的新信念。"

“715新政的一個(gè)核心內(nèi)容是鼓勵(lì)增加供給，交易量與供給密切相關(guān)，市場復(fù)蘇合理?！崩罡嬖V記者，加上對(duì)二手房的限制，如將增值稅免稅期從兩年改為五年，許多二手房買家被推向新的住房市場。

事實(shí)上，深圳的“金九銀十”住房供應(yīng)量為18815套，僅這兩個(gè)月就占年度供應(yīng)量的40%。11月的新屋市場將延續(xù)自下半年以來的供應(yīng)激增。據(jù)記者統(tǒng)計(jì)，11月深圳有31個(gè)潛在的新市場，一定程度上解決了剛剛需求的住房需求。值得注意的是，規(guī)劃的新房總面積