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9月份房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)穩(wěn)定 樓市主調(diào)不會(huì)改變

在房地產(chǎn)市場(chǎng)“金九銀十”的傳統(tǒng)旺季，開(kāi)發(fā)商以價(jià)換量，尤其是前端房企取得了不錯(cuò)的銷售業(yè)績(jī)。這是否意味著未來(lái)樓市會(huì)逐漸回暖？研究十九屆五中全會(huì)公布的《中共中央關(guān)于制定國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十四個(gè)五年規(guī)劃和二三五年遠(yuǎn)景目標(biāo)的建議》，可以看到“無(wú)房炒”仍將是未來(lái)房地產(chǎn)調(diào)控政策的主調(diào)，“促進(jìn)住房消費(fèi)健康發(fā)展”有望為市場(chǎng)帶來(lái)更多增量空間。

今年下半年，各地調(diào)控政策不斷加大，房地產(chǎn)市場(chǎng)整體保持穩(wěn)定，房?jī)r(jià)過(guò)高勢(shì)頭得到有效遏制。在房地產(chǎn)市場(chǎng)“金九銀十”的傳統(tǒng)旺季，開(kāi)發(fā)商以價(jià)換量，尤其是前端房企取得了不錯(cuò)的銷售業(yè)績(jī)。這是否意味著未來(lái)樓市會(huì)逐漸回暖？

從最近剛剛告一段落的十九屆五中全會(huì)通過(guò)的“十四五”方案可以看出，“無(wú)房無(wú)炒”仍將是未來(lái)房地產(chǎn)調(diào)控政策的主調(diào)，“促進(jìn)住房消費(fèi)健康發(fā)展”有望為市場(chǎng)帶來(lái)更多增量空間。

“金九銀十”樓市總體平穩(wěn)

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的70個(gè)大中城市商品房銷售價(jià)格變動(dòng)情況，9月份商品房銷售價(jià)格漲幅略有回落。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局城市統(tǒng)計(jì)司高級(jí)統(tǒng)計(jì)師盛國(guó)慶表示，9月份，各城市新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格較上月有所下降。二三線城市新建商品房和二手房銷售價(jià)格同比漲幅繼續(xù)回落。雖然10月份的房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)尚未公布，但總體而言，9月和10月份全國(guó)房?jī)r(jià)保持穩(wěn)定。

九月是房地產(chǎn)市場(chǎng)的傳統(tǒng)銷售季節(jié)，房地產(chǎn)企業(yè)自然不想錯(cuò)過(guò)這個(gè)好的促銷機(jī)會(huì)。比如恒大地產(chǎn)推出大規(guī)模營(yíng)銷活動(dòng)，僅“十一五”期間銷售額就達(dá)到600億元左右，10月整體全面業(yè)績(jī)突破1000億元。R&F地產(chǎn)率先進(jìn)入房地產(chǎn)電商平臺(tái)“天貓方浩”，借助平臺(tái)進(jìn)行推廣。“十一五”期間，在該平臺(tái)上僅實(shí)現(xiàn)銷售額56億元。遠(yuǎn)洋運(yùn)輸集團(tuán)9月和10月的銷售額分別為160.3億元和161.1億元，分別增長(zhǎng)19%和31%。

據(jù)研究機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，9月和10月恒大、融創(chuàng)、碧桂園、萬(wàn)科、保利的銷售總額均超過(guò)1000億元。此外，保利、綠城、世茂、金地、招商局、金茂等房地產(chǎn)企業(yè)10月份銷售業(yè)績(jī)也表現(xiàn)突出，月度業(yè)績(jī)規(guī)模同比大幅增長(zhǎng)。

然而，業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，在銷售窗口期間，領(lǐng)先的房地產(chǎn)企業(yè)在積極營(yíng)銷方面比其他中小房地產(chǎn)企業(yè)更加突出?？傮w而言，房地產(chǎn)企業(yè)自第三季度以來(lái)的整體業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)主要是由于年內(nèi)銷售和供應(yīng)節(jié)奏落后，供應(yīng)大幅增加。

今年下半年以來(lái)，深圳、南京、杭州、成都等城市相繼出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控措施，打擊投機(jī)，防止樓市過(guò)熱。從目前來(lái)看，政策效果明顯，房?jī)r(jià)在控制下沒(méi)有漲得太快。穩(wěn)定仍然是當(dāng)前市場(chǎng)的總體基調(diào)。

堅(jiān)持“房住不炒”主基調(diào)

政策導(dǎo)向?qū)ξ磥?lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響非常重要。隨著十三五的臨近，未來(lái)五年房地產(chǎn)市場(chǎng)的主調(diào)會(huì)是什么？

《中共中央關(guān)于制定國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十四個(gè)五年規(guī)劃和二三五年遠(yuǎn)景目標(biāo)的建議》(以下簡(jiǎn)稱《建議》)提出，“堅(jiān)持房子的定位是為了居住，而不是為了投機(jī)、出租和購(gòu)買

以上種種表明，房地產(chǎn)政策將保持穩(wěn)定和連續(xù)性?！笆濉逼陂g，在“房無(wú)投機(jī)”政策提出后，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)整體進(jìn)入穩(wěn)定發(fā)展階段，個(gè)別城市針對(duì)房?jī)r(jià)過(guò)快上漲趨勢(shì)采取了“露頭打”的高壓政策。即使在今年上半年，隨著新冠肺炎突然爆發(fā)肺炎，經(jīng)濟(jì)下行壓力越來(lái)越大，今年下半年對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控也絲毫沒(méi)有放松。中央和幾個(gè)主管部門表示，堅(jiān)持“房無(wú)投機(jī)”的定位，采訪了相關(guān)城市，出臺(tái)了新的融資規(guī)定，并在許多地方不斷出臺(tái)調(diào)控措施，表明了遏制房?jī)r(jià)過(guò)度上漲的堅(jiān)定決心。

可以說(shuō)，“十四五”期間房地產(chǎn)政策的基調(diào)仍將是“房無(wú)投機(jī)”，房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定健康發(fā)展將是一個(gè)明確的方向。

受調(diào)控收緊影響，10月份出臺(tái)的地方房地產(chǎn)政策明顯減少?；谥醒胍恢北３址康禺a(chǎn)調(diào)控的固定權(quán)力，以及下半年以來(lái)各地采取的大力調(diào)控措施，預(yù)計(jì)下一階段房地產(chǎn)政策環(huán)境將保持緊張，地方政府在出臺(tái)調(diào)控政策時(shí)仍將保持審慎。 而熱點(diǎn)城市和房?jī)r(jià)漲幅過(guò)大的城市仍將面臨收緊調(diào)控，也不排除會(huì)有更多城市加入“限購(gòu)限售潮”。

根據(jù)中國(guó)住房研究會(huì)評(píng)估研究中心發(fā)布的《全國(guó)房地產(chǎn)政策變動(dòng)監(jiān)測(cè)報(bào)告》號(hào)報(bào)告，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，房地產(chǎn)調(diào)控的目的是穩(wěn)定地價(jià)和房?jī)r(jià)預(yù)期，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定健康發(fā)展。隨著熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的有效控制，房地產(chǎn)政策環(huán)境將由緊轉(zhuǎn)穩(wěn)。

《建議》還明確指出，要堅(jiān)持依法治市政策，促進(jìn)住房消費(fèi)健康發(fā)展，促進(jìn)金融、房地產(chǎn)和實(shí)體經(jīng)濟(jì)均衡發(fā)展。在政策引導(dǎo)下，未來(lái)地方調(diào)控分化有望進(jìn)一步加劇，三四線城市可能會(huì)通過(guò)加快新型城鎮(zhèn)化建設(shè)、鼓勵(lì)農(nóng)民進(jìn)城購(gòu)房、給予購(gòu)房補(bǔ)貼或稅收優(yōu)惠等方式率先穩(wěn)定樓市。然而，在一些熱點(diǎn)城市，房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)管將保持高壓。

促進(jìn)住房消費(fèi)健康發(fā)展

在很多人的心目中，投資房地產(chǎn)可以達(dá)到維持和增加財(cái)富的目的。即使未來(lái)幾年房?jī)r(jià)漲幅不能像過(guò)去那么大，至少也能跑贏通脹。買房真的是安全的生意嗎？

近年來(lái)，樓市用事實(shí)證明，投資買房和其他投資行為一樣，可能賺錢，也可能賠錢。有研究機(jī)構(gòu)對(duì)比了近三年的房?jī)r(jià)和CPI，發(fā)現(xiàn)只有Xi、煙臺(tái)等少數(shù)城市真正超過(guò)了CPI漲幅。在上海、廣州、北京等一線城市，過(guò)去三年的物價(jià)漲幅并沒(méi)有跑贏通脹；在武漢、天津、廊坊等城市，房?jī)r(jià)相對(duì)下降明顯。

《建議》在提到住房消費(fèi)時(shí)，明確的是“促進(jìn)住房消費(fèi)健康發(fā)展”。業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，“住房消費(fèi)”不是簡(jiǎn)單的購(gòu)買消費(fèi)，購(gòu)買消費(fèi)正在逐步向住宅消費(fèi)轉(zhuǎn)變，住宅消費(fèi)包括出租屋、裝修、配套升級(jí)、品質(zhì)提升、服務(wù)提升等更廣泛的消費(fèi)需求，以及與建材、家裝、醫(yī)療、物業(yè)服務(wù)等諸多行業(yè)的聯(lián)系。

值得注意的是，促進(jìn)住房消費(fèi)的重點(diǎn)在于“健康發(fā)展”，即滿足基于城鄉(xiāng)遷移、家庭變動(dòng)和收入增長(zhǎng)的居民住房改善需求。對(duì)于開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，要注重多元化，注重提高持續(xù)經(jīng)營(yíng)和服務(wù)的能力。用decr