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11月24日房地產(chǎn)內(nèi)部參考|深圳網(wǎng)紅板塊吸引萬人圍獵 凍結(jié)資金340億

《地產(chǎn)內(nèi)參》專欄由騰訊地產(chǎn)運(yùn)營制作，旨在復(fù)制房地產(chǎn)行業(yè)的日常關(guān)鍵信息，成為勤勞的房地產(chǎn)業(yè)主的信息參考。

今天的熱點(diǎn)：

1深圳網(wǎng)紅板塊吸引一萬人圍獵，凍結(jié)340億，貧窮限制你的想象力！

蛋殼將被打破，危及37萬租戶。能省多少個(gè)億？

從推土機(jī)開始，從房地產(chǎn)開始！身家270億的“鞋匠兒子”是新疆首富

4直擊深圳最大的土拍：28家房企掛牌400多輪，成交近340億元

中國房地產(chǎn)暴利時(shí)代已經(jīng)結(jié)束了！

6個(gè)以上地方的“亮劍”能否控制房屋租賃市場，遏制長期出租公寓的“打雷”亂象？

三地爛尾樓業(yè)主能否集資自救？

850城市土地市場透視：誰的土地金融前景堪憂？

9降低杠桿和影響業(yè)績雙重壓力住房企業(yè)有望增加供應(yīng)

10越秀地產(chǎn)擬分拆越秀地產(chǎn)，在港交所上市

11高管離職背后：鴻陽地產(chǎn)凈利率已經(jīng)跌落懸崖，還有1000億元的機(jī)會(huì)嗎？

深圳網(wǎng)紅板塊吸引一萬人圍獵，凍結(jié)340億，貧窮限制你的想象力！

最近深圳樓市很熱鬧，尤其是新屋市場。許多新的住房項(xiàng)目輪流進(jìn)行，房地產(chǎn)企業(yè)在年底加快了推進(jìn)。在這些新址中，最受關(guān)注的是南山華潤城潤西一期。這個(gè)項(xiàng)目之所以被關(guān)注，最大的原因是一套二手房價(jià)格倒掛。

7月15日推出樓市調(diào)控新政后，很多深圳購房者將目光轉(zhuǎn)向了新房市場，因?yàn)樾路康亩愘M(fèi)相對(duì)較少，部分新盤二手房價(jià)格明顯倒掛，采取了無房客戶優(yōu)先的原則。據(jù)市場數(shù)據(jù)顯示，華潤城潤熙一期這個(gè)“網(wǎng)絡(luò)名人新址”與往年推出的房屋價(jià)格相差可達(dá)每平米4萬元左右，給買家一種買就是賺的感覺。

近日，華潤城潤西一期(住宅)入圍名單公示了誠信登記人名冊(cè)。據(jù)公告顯示，該樓盤已完成9690批客戶的誠意金凍結(jié)。如果每批凍結(jié)350萬元，估計(jì)總共凍結(jié)339.15億元左右。

廣東住房政策研究中心首席研究員李寫道，核心一二線城市的市場需求依然強(qiáng)勁，隨著供應(yīng)量的不斷增加，交易概率將會(huì)回升，部分城市年底將出現(xiàn)“追尾”市場。

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蛋殼將被打破，危及37萬租戶。能省多少個(gè)億？

近日，蛋殼公寓股價(jià)在神話突然上演絕地反彈，兩天內(nèi)飆升264%。坊間傳言我愛我家，自由自在的公寓等等。我們正在談判購買蛋殼公寓，一些媒體很有可能做出堅(jiān)定的決定，并附上一些細(xì)節(jié)。

但即使愛我家，想擴(kuò)大，目前也有點(diǎn)力不從心。突如其來的疫情給所有企業(yè)造成了重大損失。2020年前三季度，我愛我家累計(jì)營收67.51億元，同比下降22.3%，凈利潤2.44億元，同比下降60%。截至9月30日，我家貨幣資金34.95億人民幣，與收購蛋殼公寓相差甚遠(yuǎn)。

據(jù)公開信息，蛋殼公寓累計(jì)虧損超過60億元，潛在負(fù)債是無底洞。想要這臺(tái)燒錢機(jī)恢復(fù)正常運(yùn)轉(zhuǎn)，大概需要投入80億到100億，沒有哪個(gè)精明的商家會(huì)輕易陷入這種渾水。

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從推土機(jī)開始，從房地產(chǎn)開始！身家270億的“鞋匠兒子”是新疆首富

2020胡潤報(bào)告，孫廣喜

孫廣信的歷史是第一桶賣推土機(jī)給別人賺的金。從那以后，當(dāng)孫廣信還在開酒店的時(shí)候，他得到了石油貿(mào)易的消息，并迅速卷起了他的資本雪球，最終成為進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)后的新疆首富。

1989年，孫廣信投身商業(yè)，3000元跳槽，拼湊到3萬元，創(chuàng)辦了新疆廣匯企業(yè)集團(tuán)的前身——廣匯工貿(mào)有限公司。

在新疆顛覆加紅利時(shí)期，時(shí)間、地點(diǎn)、人都被占了便宜。孫廣信的凈資產(chǎn)也以幾何級(jí)數(shù)瘋狂增長。2002年，他成為福布斯中國第三富豪，凈資產(chǎn)6億美元，約合人民幣50億元。

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直接沖擊深圳最大的土地拍賣：28家房企掛牌400多輪，成交近340億元

11月23日，深圳一口氣推出8塊地。三個(gè)小時(shí)，400多個(gè)標(biāo)語牌，八家地產(chǎn)企業(yè)打敗了對(duì)手，成為當(dāng)天的贏家?？偁I業(yè)額約339.8億元。

值得注意的是，今天售出的8塊地塊中，有7塊是通過“雙競雙限”方式拍賣的，即限定地價(jià)和限定普通商品房平均銷售價(jià)格；有競爭力的地價(jià)，有競爭力的政府只租不賣的人才房免費(fèi)轉(zhuǎn)讓面積。

盡管條件苛刻，此次本地拍賣仍吸引了28家房企參與，萬科、保利地產(chǎn)、融創(chuàng)中國等品牌房企均積極入市；徐匯集團(tuán)、豫州地產(chǎn)、廈門萬泰等其他外資企業(yè)也積極參與了這場戰(zhàn)斗。

拍賣地球后，深圳殼牌研究院院長肖小平對(duì)《時(shí)代周刊》記者表示，“雙限雙競爭”有效落實(shí)了“留而不炒”的政策。在嚴(yán)格的限制下，仍然有那么多房地產(chǎn)企業(yè)投標(biāo)，這表明企業(yè)對(duì)深圳樓市的基本面是樂觀的。深圳的住房擁有率只有35%。近幾年人口保持凈增長，后續(xù)住房需求旺盛。

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中國房地產(chǎn)暴利時(shí)代結(jié)束了！

11月19日，福建傅生以公告的形式引爆債務(wù)炸彈。應(yīng)于2020年11月19日支付的“18傅生02”本息共計(jì)6.31億元，尚未支付。受此消息影響，評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)大公國際將福建傅生主要信用及相關(guān)債券的信用評(píng)級(jí)從A級(jí)大幅下調(diào)至C級(jí)甚至CC級(jí)。

前幾年這家公司作為行業(yè)“黑馬”嶄露頭角，成立了“征地飛虎隊(duì)”進(jìn)行激進(jìn)擴(kuò)張，現(xiàn)在因?yàn)樨?fù)債6億多首次違約。

房地產(chǎn)政策頻繁，市場多變，不談?wù)搼?zhàn)略戰(zhàn)術(shù)的激進(jìn)擴(kuò)張，風(fēng)險(xiǎn)巨大.泰和和傅生這兩三年都吃了苦頭。這也標(biāo)志著中國房地產(chǎn)史上最大的一輪樓市(2016-2018)和最激烈的一輪住房擴(kuò)張，終于結(jié)束了.

根據(jù)上市房地產(chǎn)企業(yè)的數(shù)據(jù)，2017年的凈利率達(dá)到了最近的12.7%的高點(diǎn)，2018年的毛利率達(dá)到了最近的32.8%的高點(diǎn)。近兩三年進(jìn)入下行通道。由于上市公司利潤結(jié)轉(zhuǎn)較慢，上述數(shù)據(jù)尚未反映出2018年下半年以來全國樓市的降溫，未來兩三年行業(yè)利潤率將繼續(xù)下降。

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很多“亮劍”能否治理房屋租賃市場，遏制長期租賃公寓的“打雷”亂象？

近年來，長期租賃公寓發(fā)展迅速，但高收入低租金、長收入短支付的模式也給他們埋下了致命的隱患。長租公寓“打雷”“跑路”的新聞?lì)l頻出現(xiàn)。在杭州、成都等城市出臺(tái)新的租賃規(guī)定后，Xi、深圳等地近期也出臺(tái)了相應(yīng)的文件，使得房屋租賃市場出現(xiàn)了“打雷”、“跑路”等因“AG產(chǎn)量低”、“長收短付”而導(dǎo)致的混亂局面。

9月7日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布《住房租賃條例（征求意見稿）》，涉及“房租貸款”問題，并對(duì)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)做出相關(guān)限制性規(guī)定

除住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部外，各大城市近期也出臺(tái)了相關(guān)規(guī)定。以深圳為例，11月17日，深圳市住建局發(fā)布《關(guān)于切實(shí)規(guī)范住房租賃企業(yè)經(jīng)營行為的緊急通知》。要求房屋租賃公司不得以“長期短付”、“低AG”等手段提高租賃價(jià)格，增加企業(yè)資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)，侵害房屋所有人和承租人的合法權(quán)益；同時(shí)要充分認(rèn)識(shí)到相應(yīng)的業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)和法律風(fēng)險(xiǎn)。

“從《通知》的內(nèi)容和聯(lián)合處罰的力度，可以看出深圳凈化租賃市場的決心。”房地產(chǎn)研究員黃輝表示，深交所的措施是一個(gè)很好的嘗試，讓租賃公司可以進(jìn)一步審視自身的經(jīng)營運(yùn)作，做好“以產(chǎn)定收”的成本管理，從而保持穩(wěn)定健康的現(xiàn)金流，避免通過不正當(dāng)手段進(jìn)行大規(guī)模擴(kuò)張，使企業(yè)陷入資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)。

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三地爛尾樓業(yè)主能否集資自救？

11月19日，云南省昆明高新區(qū)“彩星盛大廈買家自助維權(quán)委員會(huì)”經(jīng)過6年半的艱苦自救，終于維權(quán)成功，申請(qǐng)到了許可。同日，廣西柳州市集美縣社區(qū)四期業(yè)主也在眾籌、自助后取得了產(chǎn)權(quán)證。20日，河南南陽臥龍區(qū)白金時(shí)代業(yè)主，在經(jīng)歷了上調(diào)7600萬元尾款、開發(fā)商延遲交房、開發(fā)商提出“每平米加價(jià)850元”后取消漲價(jià)等不穩(wěn)定局面后，終于進(jìn)入了交房相關(guān)手續(xù)。

上海秦冰律師事務(wù)所顧問、知名房地產(chǎn)維權(quán)律師秦冰明確警告遇到類似情況的業(yè)主：集資自救風(fēng)險(xiǎn)太大，最終大概率失敗。成功的案例少之又少，不值得借鑒。建議面對(duì)未完成物業(yè)的業(yè)主按照以下步驟進(jìn)行：一、建立組織，確立組織核心，對(duì)領(lǐng)導(dǎo)給予極大的寬容；其次，及時(shí)尋求建筑、金融、法律等專業(yè)人士的幫助；三是“必須找法院通過司法解決問題”，凍結(jié)開發(fā)商的所有權(quán)，固定所有權(quán)邊界，解決所有權(quán)不穩(wěn)定問題，進(jìn)行破產(chǎn)重整，保護(hù)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓。此外，業(yè)主應(yīng)要求行政部門提供相應(yīng)的圖紙，即產(chǎn)權(quán)清單、面積清單等技術(shù)資料，以便日后復(fù)工，確定改造所需的價(jià)格。

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透視50個(gè)城市的土地市場：誰的土地金融前景堪憂？

Interface商學(xué)院發(fā)現(xiàn)，受疫情影響后，50個(gè)城市的土地市場明顯改善。雖然三季度以來有所放緩，但50個(gè)城市的土地供應(yīng)動(dòng)能依然強(qiáng)勁；土地交易的增長勢(shì)頭弱于供給，但土地市場的彈性依然存在；城市間土地市場分化明顯，不同城市土地金融短期前景不同。

其中，受疫情影響，50個(gè)城市1、2月份住宅用地供應(yīng)面積同比下降11.2%，但自3月份以來恢復(fù)較快，第一季度同比增長21.1%，上半年同比增長23.1%。從第三季度開始放緩。前三季度同比增速降至16.4%，但仍比去年同期高出5.8個(gè)百分點(diǎn)。

從年初以來新房漲價(jià)來看，房價(jià)正增長的城市越來越多。在50個(gè)城市中，房價(jià)上漲的城市數(shù)量從第一季度的25個(gè)增加到上半年的38個(gè)，再到前三季度的44個(gè)。其中，杭州、寧波、常州、Xi和銀川名列前茅。

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降低杠桿和抵消績效。雙壓房企有望增加供應(yīng)

到年底，房地產(chǎn)企業(yè)面臨著減債和沖業(yè)績的雙重壓力。在f

據(jù)行業(yè)分析，在行業(yè)融資趨緊的預(yù)期下，加上年銷售目標(biāo)的壓力疊加，房地產(chǎn)企業(yè)將跟進(jìn)或增加推盤和銷售回報(bào)，年底供應(yīng)物資將繼續(xù)增加量。

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越秀地產(chǎn)計(jì)劃分拆越秀地產(chǎn)，在港交所上市

11月23日晚，越秀地產(chǎn)有限公司宣布，公司正在考慮分拆集團(tuán)物業(yè)管理業(yè)務(wù)，并在香港聯(lián)交所主板獨(dú)立上市的可能性；同時(shí)披露，公司間接全資子公司廣州越秀房地產(chǎn)開發(fā)有限公司收購廣州地鐵旗下兩家物業(yè)管理公司的股權(quán)。

越秀地產(chǎn)在公告中表示，上述集團(tuán)的物業(yè)管理業(yè)務(wù)可能分拆的細(xì)節(jié)尚未確定，廣州地鐵也在考慮參與可能分拆的投資機(jī)會(huì)，公司將適時(shí)或根據(jù)上市規(guī)則的規(guī)定另行公告。

同時(shí)，公告顯示，11月23日，越秀地產(chǎn)計(jì)劃從廣州地鐵集團(tuán)有限公司收購廣州地鐵環(huán)境工程67%的股權(quán)和廣州地鐵物業(yè)管理67%的間接實(shí)有股權(quán)，兩者均為物業(yè)管理服務(wù)公司，總對(duì)價(jià)約為2.82億元。

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高管離職背后：鴻洋地產(chǎn)凈利率已經(jīng)跌落懸崖，還有1000億的機(jī)會(huì)嗎？

11月22日，張亮辭去紅陽房地產(chǎn)集團(tuán)非執(zhí)行董事、董事會(huì)薪酬委員會(huì)委員職務(wù)。在此之前，他是鴻陽地產(chǎn)的CEO。

據(jù)鴻洋集團(tuán)官網(wǎng)《弘陽通訊》披露，截至10月，集團(tuán)累計(jì)實(shí)現(xiàn)簽約銷售額645億元；累計(jì)銷售面積452.2萬平方米；平均售價(jià)每平方米14264元。2019年全年，宏陽簽約銷售額僅為651.5億元，也就是說今年前10個(gè)月基本達(dá)到了去年的銷售額。而且還是在今年前幾個(gè)月黑天鵝事件的背景下。

但自2017年以來，鴻洋的毛利率和凈利率持續(xù)下滑。2016年，宏陽毛利率超過29%，凈利潤率僅為10.61%。2017年將為19.47%，2018年僅為14.32%，2019年僅為10.78%。其實(shí)這兩年已經(jīng)回到上市前的水平了。尤其是2020年上半年的凈利率急劇下降。2019年同期，還是18.54%，現(xiàn)在只有9.30%。

三年前，2017年，洪陽集團(tuán)董事長曾煥沙提出了“2020戰(zhàn)略”，即2020年實(shí)現(xiàn)1000億元的目標(biāo)，但現(xiàn)在顯然不可能實(shí)現(xiàn)。

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