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如果中途斷供拍賣 開發(fā)商要共同還清？東莞市中級(jí)人民法院:抵押貸款和權(quán)利確認(rèn)很重要

將拍賣行預(yù)先抵押給銀行以獲得抵押。如果業(yè)主違約抵押，銀行是否能夠獲得房屋售價(jià)的賠償權(quán)？

答案不一定。預(yù)抵押并不意味著抵押權(quán)的成立。如果不小心，可能會(huì)失去優(yōu)先獲得賠償?shù)臋?quán)利。東莞市中級(jí)人民法院(以下簡稱東莞市中級(jí)人民法院)最近審結(jié)了這樣一個(gè)案件。

案情回顧：銀行因業(yè)主斷供違約而起訴

法院查明，2007年3月7日，殷先生與某銀行簽訂《個(gè)人購房借款/擔(dān)保合同》購買該房屋，并以所購房屋作為抵押取得銀行貸款，該房屋的開發(fā)商提供連帶責(zé)任保證。

截至2019年1月，殷先生已連續(xù)10期未能按時(shí)償還貸款本息，累計(jì)25期，故銀行向法院提起訴訟，要求殷先生償還剩余本息及違約金，主張開發(fā)商對(duì)殷先生上述債務(wù)承擔(dān)連帶保證責(zé)任，并主張本案涉及的抵押物由銀行優(yōu)先受償。

法院審理：案涉房屋的抵押權(quán)尚未成立

已經(jīng)抵押給銀行的房子一旦賣出，銀行會(huì)先付款，這并沒有錯(cuò)。但東莞市中級(jí)人民法院在二審審理中發(fā)現(xiàn)，本案所涉房屋僅辦理了預(yù)抵押登記手續(xù)(即抵押登記)，之后殷先生從未到房地產(chǎn)登記中心辦理過不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證及相應(yīng)的抵押轉(zhuǎn)抵押登記。依法對(duì)涉案房屋尚未辦理抵押登記手續(xù)，房屋抵押權(quán)尚未成立。因此，銀行不能享有房屋補(bǔ)償?shù)膬?yōu)先權(quán)。

十幾年了，開發(fā)商還需要承擔(dān)連帶保證責(zé)任嗎？經(jīng)審理，法院認(rèn)為，根據(jù)本案三當(dāng)事人簽訂的《個(gè)人購房借款/擔(dān)保合同》協(xié)議，由于抵押權(quán)尚未成立，擔(dān)保人的擔(dān)保責(zé)任仍不可避免，本案涉及的擔(dān)保責(zé)任由開發(fā)商承擔(dān)。

最后，東莞市中級(jí)人民法院裁定殷先生應(yīng)限期償還銀行本息，開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)連帶責(zé)任，并駁回銀行的其他訴訟請(qǐng)求。

法官提醒：以抵押物借款要注意確權(quán)

隨著我國商品房預(yù)售制度的發(fā)展，按揭買房在我們的日常生活中非常普遍。需要注意的是，在抵押購買人取得產(chǎn)權(quán)證并辦理正式抵押登記之前，銀行的抵押權(quán)尚未成立。

負(fù)責(zé)此案的官員汪聰提醒說，當(dāng)按揭買方違約時(shí)，銀行有權(quán)終止合同并提前收回所有貸款；但銀行主張抵押房屋優(yōu)先受償?shù)模瑧?yīng)當(dāng)在抵押房屋變現(xiàn)后辦理正式抵押登記，并按照《中華人民共和國物權(quán)法》第195條的規(guī)定，先將抵押房屋折價(jià)或者先支付房屋拍賣、變賣所得。

[記者]于

[記者]袁小燕

[作者]余

[來源]南方報(bào)業(yè)傳媒集團(tuán)南方客戶