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上?！暗梅仲I房”新政蝴蝶效應(yīng):買家屏息等入圍 春節(jié)樓市冷清

自2021年以來，上海、深圳、南京、合肥、杭州等地的房地產(chǎn)市場受到了密集的監(jiān)管，這也導(dǎo)致了當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場的巨大變化。在樓市調(diào)控的風(fēng)暴下，房產(chǎn)中介的春節(jié)從預(yù)期的忙碌變成了休閑，購房者也陷入了新的積分競爭。

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時代周報特約記者 陳琦 發(fā)自上海

在上海生活了近八年的張宇(化名)和他的妻子，出人意料地成為了第一批參加“按分買房”新政策試點(diǎn)的“幸運(yùn)兒”。

2月18日，他告訴《時代周刊》記者，雖然積分可以入圍，但可能還是會輸。

自2021年以來，上海、深圳、南京、合肥、杭州等地的房地產(chǎn)市場受到了密集的監(jiān)管，這也導(dǎo)致了當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場的巨大變化。

多年不受樓市調(diào)控的上海，已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出市場預(yù)期。

1月21日，上海發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)本市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的意見》，后稱“上海十條”:封殺假離婚，“增值稅由二改五”，加強(qiáng)個人住房貸款審批管理，明確提出優(yōu)先滿足“無房家庭”自住購房需求。

《上海十條》發(fā)布后，2月6日，劍法普尚灣、經(jīng)緯學(xué)院陽光、金地繁帆同時開業(yè)，均實行積分認(rèn)購流程，對購房者家庭情況、戶籍、房產(chǎn)情況、5年內(nèi)購房情況進(jìn)行了一場較量。一旦認(rèn)購對象總數(shù)和售房數(shù)超過1.3:1，就按分值排序，分值最終會被前者動搖。

在樓市調(diào)控的風(fēng)暴下，房產(chǎn)中介的春節(jié)從預(yù)期的忙碌變成了休閑，購房者也陷入了新的積分競爭。

購房者忙著比分?jǐn)?shù)高低

張宇雖然分?jǐn)?shù)不低，但還是很擔(dān)心。

因為是無房戶，以家庭為單位購買，張基本分60分。另外，社保年限比較長，每月社保分0.1?？偡植畈欢嘟咏?0分，但即便如此，他和妻子還是沒有安全感。

“問了一圈，發(fā)現(xiàn)大家的分?jǐn)?shù)好像都不低。案例銷售(訂閱)第一天，我們告訴我們最低63分。不知道最后一天最后的分?jǐn)?shù)線會不會上去。希望還有一些。最后，如果我能參加抽獎，我很幸運(yùn)。如果不行，我只能等。”張羽進(jìn)一步說道。

不像徐醫(yī)生在買不到房子的時候“上訪”，張宇這個新上海人顯然對買房持平和的態(tài)度。

經(jīng)過對比，他發(fā)現(xiàn)上海的新房價格比二手房便宜很多。

去年年底，他曾經(jīng)看中了浦江鎮(zhèn)的一套二手房。但是，新政還沒出來，二手房市場就火熱起來，房東一個星期就直接跳了30萬。只是他一時接受不了，才想出了在劍法普上灣碰碰運(yùn)氣的主意。

根據(jù)兔子博士App的數(shù)據(jù)，2021年1月，上海閔行區(qū)二手房均價為5.22萬元/平方米，而全市二手房整體均價達(dá)到5.41萬元/平方米，高于建發(fā)普上灣4.04萬元/平方米的均價。

“4萬多(均價)買新房，質(zhì)量肯定比周邊老拆遷戶高，還有個稅和裝修錢。買肯定是賺的，所以才會有這么多人。搶。”張羽說。

顯然有不少訂戶和他持有類似的想法。2月6日第一天開始訂閱流程時，前來提交材料的訂閱者在深夜排隊，整個案件直到晚上9點(diǎn)依然燈火通明。

劍法普上丸認(rèn)購首日

">不過在2月10日，建發(fā)·浦上灣的認(rèn)購流程正式結(jié)束后，章宇就已經(jīng)被對接的案場銷售告知，項目此次推出498套房源，按目前情況看來，認(rèn)購客戶顯然已經(jīng)超過房源數(shù)1.3倍。

這也就意味著，他們需要按照“新的游戲規(guī)則”進(jìn)行，只有積分排在前647位的認(rèn)購者，才能參與3月初的搖號流程，之后才能根據(jù)搖號順序選房。

新開樓盤或只有一個進(jìn)行試點(diǎn)

同一天結(jié)束認(rèn)購流程的還有位于寶山區(qū)的經(jīng)緯·學(xué)府陽光，該盤也是上海年前首批參與試點(diǎn)積分制新盤之一。

購房者朱婷婷（化名）顯然比章宇更加幸運(yùn)。

經(jīng)緯·學(xué)府陽光由于最終總認(rèn)購人數(shù)不到房源數(shù)的1.3倍，已經(jīng)基本確定不需要按照新的積分規(guī)則進(jìn)行排序，這也意味著，朱婷婷只要有購房資格，就可以直接參與搖號選房。

另一個新房項目金地·峯范的認(rèn)購情況則比較復(fù)雜。

2月10日下午4點(diǎn)認(rèn)購結(jié)束，開發(fā)商仍不能確定認(rèn)購人數(shù)是否超過1.3倍。

“離啟動計分制新規(guī)還差一點(diǎn)，不確定在三部門審核完資料后，是否夠得上1.3倍?！币晃婚_發(fā)商工作人員向時代周報記者表示。

由此，在參與首批“計分制”新政的三個樓盤中，或只有建發(fā)浦上灣這一個最終會執(zhí)行“計分”新政。

但根據(jù)圈內(nèi)人士預(yù)計，即使金地·峯范最終也啟動了計分制，最后入圍的分?jǐn)?shù)線也不會太高。

近日，一位地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士向時代周報記者分析表示，之所以金地·峯范本次認(rèn)購結(jié)果比較模糊，一方面是因為該盤的認(rèn)購金要高達(dá)130萬，對400多萬元總價的房子來說，認(rèn)購金幾乎就等于首套房的首付款，這意味著前來購房的客戶意向更加堅決。

他表示，而均價同樣都是每平方米4萬多元的建發(fā)·浦上灣，卻只需要收20萬認(rèn)購金就可以交資料審核，不排除一些想要試試看看自己到底幾分的購房者，再加上閔行區(qū)浦江鎮(zhèn)的一二手房價格一直倒掛，周邊動遷房改善需求也比較明顯，因此最終才會超過1.3倍，并確定啟用“計分制”新政。

“開發(fā)商去化壓力不太大，在春節(jié)期間，連整個售樓處都是休假的狀態(tài)?！贝送?，他分析，寶山的經(jīng)緯·學(xué)府陽光由于前期都沒有怎么蓄客，甚至連開發(fā)商一開始也沒有想到自己會成為試點(diǎn)樓盤，認(rèn)購人數(shù)不足1.3倍也在情理之中。

上海春節(jié)假期樓市速凍

盡管多地倡導(dǎo)“就地過年”，由于新房“計分制”的影響，上海新房市場遭遇了一場寒流。

春節(jié)期間，時代周報記者走訪得知，雖有滬上部分售樓處照常開放，但據(jù)實際的成交記錄顯示，整個假期就只有59個項目有網(wǎng)簽記錄，且大部分項目網(wǎng)簽數(shù)量都沒有不超過5套。

表現(xiàn)相對較好的項目有位于青浦徐涇板塊的“虹悅灣名邸”以及金山楓涇板塊的“依云四季苑”，但兩個項目的簽約量也僅錄得兩位數(shù)，分別為12套和10套。

據(jù)上海中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，2月11日到2月17日期間，上海新建商品住宅供應(yīng)量為零，成交量為1.3萬平米。

同策研究院的數(shù)據(jù)則顯示，2月8日至2月14日全市商品住宅市場均價約為5.98萬元/平，與前一周的價格基本持平。

2月19日，上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦表示，2月份本身就是市場傳統(tǒng)淡季，一般即便房企要推盤，時間節(jié)點(diǎn)也會排到2月底。再加上1月底上海升級調(diào)控政策，新政策細(xì)節(jié)上如何操作，例如買家如何打分、參加搖號等等都需要參考經(jīng)驗，市場觀望情緒較濃，因此供應(yīng)為0并不意外。

“簽約相對較多的項目，可以看到推盤量都在3萬平方米以上，有些是年前開盤搶收、零星未簽約的房源，拖延至假期才辦理相關(guān)手續(xù)。大多數(shù)售樓處大年初五開始值班營業(yè)，市場的分化格局還是比較明顯的，剛改類產(chǎn)品售樓處內(nèi)看房的人比較多?！?盧文曦表示。

盡管尚未有機(jī)構(gòu)公布上海2月二手房成交數(shù)據(jù)，但和不少新房售樓處一樣，中介門店春節(jié)期間也較為冷清。

時代周報記者在走訪楊浦區(qū)各大中介門店了解到，不少中介門店選擇在大年初五才開門迎客，有一些甚至要放假到2月末。

同時發(fā)現(xiàn)，部分開業(yè)的中介門店里面，上門的客戶并不多，中介外出人數(shù)較少，多數(shù)都留在店內(nèi)。

由于“計分制”新政的波及，上海一二手房市場似乎都被按下了暫停鍵。當(dāng)前，購房者們正在屏息等待首批試點(diǎn)新房項目“入圍分?jǐn)?shù)線”的最終結(jié)果。